近日，《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》正式掛網開始征求意見，里面包含了13項工程項目規范和25項工程通用規范。其中，工程項目規范第10項，即是引發大家討論的《住宅項目規范(征求意見稿)》。

　　在《住宅項目規范(征求意見稿)》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

　　多數人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規范(征求意見稿)》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎?

這只是有些媒體的錯誤理解!

《住宅項目規范(征求意見稿)》只是個技術規范

　　我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

　　也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

　　畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢?所以，指望一個技術規范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答?

難言的“公攤面積”

　　之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

　　說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積

(套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)

　　對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

　　因此很長時間里，我們經常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業費、取暖費等更多成本。所以，“公攤”，實在是一個大家關注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數。

　　在這個《規范》當中，熱議的另一個原因是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續影響。

　　“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎?

　　“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實

　　我們暫且先不說，《規范》中的這句話是不是只針對建筑企業竣工驗收等情況而言，我們只說在現實銷售環節當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎?

　　我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規定的：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

　　對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

　　而在目前大多數的購房合同中，開發商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發商前期宣傳，只會告訴你房子1萬/㎡，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，1.5萬/㎡。

　　所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

　　所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業費、取暖費，并沒有關系。