什么是“公攤面積”?

　　所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　而通常買房的時候房開商所說的面積是指銷售面積，也就是建筑面積，即包含套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積(“公攤面積”)

　　那么，買房需要付的房屋總價=建筑面積×每平米的均價

　　不難看出，公攤面積的大小，直接關(guān)系到總房款的多少，關(guān)系到住戶可以實際使用的房屋面積的大小。

　　“史上最牛公攤”，只有不到一半面積能住

　　從1998年我國進入商品房時代開始，公攤面積就一直為人所詬病，即使這并不符合國際慣例，可是因為有利可圖，加之在法律上一直處于灰色地帶(沒有明確規(guī)定公攤系數(shù)的上下限)， “公攤面積”已經(jīng)是約定俗成的一種做法，甚至常常變成了開發(fā)商變相漲價的手段。開發(fā)商可以將公攤面積一再做大，一些案例中的公攤系數(shù)簡直到了“喪心病狂”的地步。

　　比如，根據(jù)新華網(wǎng)2010年4月6日報道(此后該事還被央視《焦點訪談》曝光過)，當時山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)超過52%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積!

　　2010年5月31日央視《焦點訪談》播出節(jié)目“公攤迷霧”，曝光“最牛公攤面積”事件。開發(fā)商事先承諾公攤不超過30%，事后卻高達52%，二百多戶維權(quán)無望的業(yè)主欲哭無淚。當時一份由當?shù)囟嗖块T聯(lián)合驗收的文件就貼在貴賓首府一樓大堂內(nèi)，文件顯示該樓盤從3層到20層，公攤系數(shù)達52.35%!面對業(yè)主維權(quán)，貴賓首府的工作人員十分硬氣：“法律對于公攤上限沒有規(guī)定”，“你們一百年都退不了房”!

　　當然，這個案例可能比較極端，通常公攤系數(shù)不會超過30%，但30%以內(nèi)的就沒有問題嗎?“公攤面積”所包含的范圍有哪些?精裝房的房款如何計算、是否該按單價×銷售面積計算?物業(yè)費、供暖費等按照銷售面積收取合理嗎?……

　　可見，“公攤面積”現(xiàn)象確是引發(fā)了不少矛盾，也許有人會說，這是由于法律法規(guī)缺乏清晰的界定，導致購房者投訴無門，給了部分利欲熏心的開發(fā)商以可乘之機“打擦邊球”。
 

　　強制實行以套內(nèi)面積計價售樓
       其實不然，早在多年前，法律界就有不少聲音認為公攤面積的諸多爭議已經(jīng)嚴重影響了《物權(quán)法》的有效實施。不少地方也紛紛出臺建議和規(guī)定，要求以套內(nèi)面積計算，取消“公攤面積”，這其中就有貴州。

　　2009年1月7日貴州省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過了《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該條例自2009年5月1日起施行。《條例》中第四章第三十四條明確規(guī)定，“商品房應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積或者按套(單元)計價結(jié)算銷售”。

　　對違反此條規(guī)定的，《條例》中第七章第六十條做出了相應(yīng)處罰，“沒有銷售所得的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門處3萬元以上8萬元以下罰款;有銷售所得的，處銷售所得10%的罰款。”

　　也就是說，在2009年5月1日以后在貴州買房，應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積計算，違規(guī)者應(yīng)予以處罰。

　　作為一名貴州人，小編必須要提醒各位，在貴州買房，一定要清楚這項條例，明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，用法律來保護我們自己的合法權(quán)益。(秦美虹)