鏈家地產(chǎn)市場研究部

　　強調城市調控差異性

　　目前來看，一線城市的房價上漲情況相對顯著，需求規(guī)模較大造成了市場回暖的可持續(xù)性，供需關系相對緊俏則造成了房價的上漲。在本輪市場回暖過程中，各地存在著差異性，在一些庫存較大但需求水平并不高的地方城市，價格漲幅低于平均水平。此外，在年初市場持續(xù)火熱的情況下，需求群體仍以剛需和改善性需求為主，保持相對合理的狀態(tài)。但與此同時，依然存在因房價上漲而出現(xiàn)投資性需求入市的擔憂。

　　2月20日新“國五條”出臺之后，市場短期內(nèi)尚未出現(xiàn)明顯的波動，長期來看則有一定的降溫作用。預計本輪地方調控也將出現(xiàn)一定的差異性，重點城市繼續(xù)收緊可能性較大。

　　從北京市商品住宅供應量上看，2月份的供應量處于低位。這一方面是受到春節(jié)長假影響，另一方面也與預期發(fā)生變化有一定關系。新“國五條”帶來的預期變化有望對市場漸漸產(chǎn)生作用。按照往常趨勢來看，3月份供應量將出現(xiàn)集中釋放。但在政策預期的影響下，房企在推盤節(jié)奏和定價方面可能更加謹慎。事實上，商品住宅市場從去年二季度以來能夠持續(xù)回暖，其重要前提就是政策持續(xù)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)較明顯的收緊，使得買賣雙方預期都較為樂觀，需求能夠持續(xù)釋放和得到滿足。而隨著如今市場預期發(fā)生一定變化，不可避免地將在一定程度上對成交產(chǎn)生抑制作用。

　　21世紀不動產(chǎn)市場研究部

　　二手房市場影響甚微

　　2012年以來，房地產(chǎn)市場成交上漲，熱點城市尤其是一線城市表現(xiàn)搶眼，房價有所抬頭，但就房價上漲勢頭而言，新房市場其實得到了控制，漲幅相對平緩。而對于相對火爆的二手房市場來說，此次“國五條”的相關政策規(guī)定只是原則性的，除非金融部門大幅提高二套房首付比例和貸款利率，否則難以起到根本抑制作用。

　　21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前二手房市場成交活躍，價格未現(xiàn)降溫跡象，與2月20日之前無明顯差別。從門店渠道獲取的信息可知，目前65%左右的二手房客戶表示仍將按計劃買房，25%的客戶表示想先了解一下具體的政策內(nèi)容，決定暫時觀望的客戶只有10%左右;近期二手房市場房源相對緊張，屢有加價和跳漲現(xiàn)象，目前尚未發(fā)現(xiàn)掛牌業(yè)主一方因新“國五條”而降低售價的情況。

　　新“國五條”暗示了相關監(jiān)管部門會出臺細則的可能，按照慣例，若一周內(nèi)金融監(jiān)管部門不對信貸政策作出調整，則有關細則可能將在全國兩會后出臺。

　　房價問責應適度放權

　　在完善穩(wěn)定房價工作責任制方面，中央有必要放權到地方政府，使熱點城市，尤其是房價上漲過快城市，有機會根據(jù)城市差異性制定相關細則。地方政府在日常工作中具體落實，對于定下的房價目標實施嚴格考核。

　　新“國五條”可以看作是過往政策的延續(xù)，傳遞出政府打擊投機投資性購房、保民生的態(tài)度，同時進一步強調了中央調控的決心。由于土地是有限的，地上能蓋的房子是有限的，如果把投機投資性需求加進去的話，住房的需求將是無限的，供求關系將受到影響。如今的城鎮(zhèn)化速度這么快，從經(jīng)濟學原理上來看，城市住房在短期內(nèi)肯定是供不應求的。

　　此次政策出臺的主要意義在于告知民眾樓市調控政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，穩(wěn)定民眾預期和房價。由于一線城市存在諸多就業(yè)機會、優(yōu)質公共資源，在吸引人才方面表現(xiàn)出磁力作用和規(guī)模效應，其住房需求高于二三線城市的同時，房價上漲的可能性自然更大。為此，延續(xù)目前的限購政策是十分必要的。