“房子的又一大功能屬性被堵截。”

　　這是業(yè)內人士對于近期北京樓市最新調控的評價。這個功能屬性聽起來有點生疏——洗錢。

　　中國人民銀行營管部和北京市住建委于上周聯(lián)合下發(fā)通知,要求開發(fā)商和中介履行反洗錢義務。按照新規(guī),開發(fā)商在售房、中介機構在二手房買賣經紀服務中,必須要求房屋交易當事人購房款以銀行轉賬的方式支付,且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶,通過預售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進行資金支付。

　　也就是說,今后買房,購房者必須刷本人的銀行卡。

　　一位接近北京市住建委人士表示,近年來,在部分城市房價上漲較快的過程中,大量不法資金通過各種渠道進入房地產領域洗白,已經引起相關部門的警覺,“所以這個政策對普通老百姓影響不大,重點還是針對贓錢、‘黑錢’”。

　　“對老百姓來說,這是祛除市場上不健康因素的好事情。”房地產業(yè)內人士向記者解讀說,“最直觀的影響,就是應對可能出現(xiàn)的一邊炒房產一邊洗錢的情況。一些人的錢來得‘黑’來得快,快速進出市場容易造成價格大幅波動。把虛火的一朵小火苗管住了,對市場來說是個好消息。”

　　貪腐人員投資房產洗錢

　　此前,無論是被稱為“房姐”的陜西神木農村商業(yè)銀行原副行長龔愛愛,還是被稱為“房叔”的廣東省廣州市城管執(zhí)法局番禺分局原政委蔡彬,都有將“黑錢”混入房地產交易資金中的情況。這些貪腐案例表明,房地產成為一些貪官藏匿非法所得贓款和洗白資金的重要途徑。

　　“大量不法資金通過各種渠道進入房地產領域洗白。無論在國內還是國外,房地產投資都是洗錢的重要渠道。尤其在國內,房地產是比較優(yōu)質的資產,在眾多洗錢方式中,投資房地產排位比較靠前。”曾經辦過此類案件的北京房產律師王樹德向記者介紹說。

　　如何利用買房洗錢?

　　王樹德給出了以下途徑:

　　全款購房,通過其他親戚朋友等借用他人名義代持;

　　貸款購房,將零散資金(“黑錢”)用于償還銀行貸款,最終洗白;

　　注冊公司購買房屋,然后再通過抵押貸款或為“他人”擔保貸款的方式將“黑錢”洗白;

　　利用“黑錢”購房后對外出租,收取租金洗白。

　　“洗錢并不是單一交易或者行為能夠完成的,隨著監(jiān)管力度的加大,洗錢的方式將越來越多樣,越來越復雜,周期也越來越長。”王樹德說。

　　此外,記者通過梳理注意到,一些貪腐官員的洗錢方式更加隱秘。

　　例如,通過本人或他人名義購房,如“房姐”龔愛愛和房叔蔡彬等;再就是以低于市場價購房變相受賄,如江蘇省南通市國資委原副調研員張明鑫和南通市政協(xié)原副秘書長王麗娟以低于市場價267萬元價格購買南通建工商鋪,即構成變相收受賄賂;還有房地產中介機構勾結簽訂虛假銷售合同,將“黑錢”混入房地產交易資金中。

　　“還有,比如某人受賄所得現(xiàn)金100萬元,他不敢把這筆錢直接存到銀行,但是他可以買一套市值220萬元的房子,這時候直接付給房屋賣家100萬元現(xiàn)金做首付,但是與賣家商量好網簽價格120萬元。賣家實際到手220萬元,也不會在乎網簽價格高低。”一名曾接觸過此類事例的鏈家中介人員向記者透露,“一年后,買房者以250萬元的價格將房子轉手賣掉。這時候,他最初受賄的100萬元就通過房屋升值的名義洗白了。”

　　對于上述中介的表述,北京大學廉政建設研究中心副主任莊德水說,“這類交易人不在乎網簽價格,只在乎錢已經洗白了,即使損失一點也無所謂。他們?yōu)榱讼村X是愿意繳稅的,拿出百分之十七到二十的稅繳了,剩下的錢就變成合法收益了”。

　　據莊德水了解,在房地產領域,具體的洗錢方式有很多種,比如投資入股和開公司,或者與賣房者協(xié)商好,采取低價合同高價購房的方式。“再比如,在電視劇《人民的名義》中,漢東油氣集團董事長劉新建將7億元公款給山水集團開發(fā)大風廠項目,這就是一種洗錢方式,錢通過這樣的方式洗白,已經實現(xiàn)了增值,增值部分可能就遠遠大于原來的非法所得。其實,洗錢就是通過稅收的方式、通過增值的方式、通過所有權轉移的方式,把非法的錢變成形式上合法的錢”。

　　違法違規(guī)資金進入樓市

　　縱觀目前的各種信息,目前對此次樓市調控可能產生的影響,大家似乎都把焦點放在貪腐官員的“黑錢”上。不過,在業(yè)內人士看來,樓市調控還可能衍生出其他影響,還將封堵其他領域的“黑錢”。

　　房地產市場熱度高的時候,不少投資投機資本入市買房不斷加杠桿——這早已是路人皆知。然而,后面的事情,大家不一定了解——在樓市加杠桿情況下,銀行發(fā)放的消費貸之類貸款很多被用于購房的首付環(huán)節(jié)。

　　“個人消費貸款的發(fā)放和法人單位貸款的發(fā)放不同。對于法人單位貸款來說,銀行直接將貸款資金由銀行支付至交易(采購)對手的賬戶,以完成用途監(jiān)管。”北京某大型房地產中介馬家堡地區(qū)門店店長向記者介紹說,個人消費貸款則由銀行直接將貸款資金發(fā)放到個人賬戶。個人消費貸款雖然也有用途約束,但貸款機構的監(jiān)管成本很高,“在房地產市場熱起來之后,有人會想,不僅我的個人消費貸款可以用于首付加杠桿,我的配偶、親屬申請的消費貸款一樣可以給我用來加杠桿”。

　　對于個人消費貸款的監(jiān)管,除了監(jiān)管成本高這一問題,還有一些規(guī)避監(jiān)管的辦法,比如取現(xiàn)。現(xiàn)實情況是,將貸款取現(xiàn)后支付,貸款用途監(jiān)管就比較費勁了。

　　“現(xiàn)在,政策強調使用銀行卡賬戶支付進行交易,他人其他類型的貸款若想用于特定某個人的購房首付加杠桿,惟一的路徑就是轉賬——從貸款申請人的賬戶轉到要買房投資人的銀行卡里,這樣才能支付。”上述中介分析說,但是,轉賬過程和之后用于買房的支付過程都將留存交易記錄,這也意味著,一旦銀行追究起來,貸款申請人改變貸款用途的證據就相當充分。

　　對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示了認同,“從政策層面看,對于當前樓市部分交易資金的定性是比較嚴厲的,即不是簡單地炒房和投資投機等違規(guī)資金,而是各類違法資金,所以此類嚴厲的定調會使得后續(xù)此類管制加強。預計對于一些大額的房產交易會有定期審查的機制,進而有助于對高端物業(yè)等樓盤交易形成較大的抑制作用”。

　　“房子是用來住的,不是用來炒的”。在受訪的業(yè)內人士看來,當違法違規(guī)資金被全面清理出房地產市場之后,面對沒錢沒杠桿可以用來炒房的市場,投資客自然會轉身離開。

　　作者：劉雪妍 趙麗