這種情況并非個例。近日，北京、上海、深圳、廈門等多個熱點(diǎn)城市相繼傳出樓市降價的消息，新房、二手房市場似乎都有降溫跡象，此前備受關(guān)注的熱點(diǎn)樓盤也不再火爆。難道樓市真的轉(zhuǎn)冷了?

　　對于這個問題，業(yè)內(nèi)人士的看法并不統(tǒng)一。有專家表示，這是樓市調(diào)整的開始，未來波及更多區(qū)域和城市，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這只是個案，不能代表整個市場。

　　降溫

　　多個熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤定價松動

　　樓盤。中新經(jīng)緯賈亦夫攝

　　“凡是陌生電話，一小部分是推薦理財產(chǎn)品，大部分是賣房的。”劉陽說，雖然幾個他知道的樓盤并未明顯降價，但已經(jīng)出現(xiàn)了一些優(yōu)惠活動。

　　劉陽還記得，9月中旬，一處位于南三環(huán)附近的公寓房開盤價從之前宣稱的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米，但之后價格又漲了回去。這兩天，他詢問該樓盤是否還有優(yōu)惠活動，置業(yè)顧問沒有正面回答，只是說讓劉陽過去看看，“價格也給力，房子也給力”。

　　作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也頻現(xiàn)降價促銷。位于大興區(qū)南六環(huán)外的一處限競房，政府最高限價42000元/平方米，一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，該樓盤主推89平方米的住宅，預(yù)計9月底開盤，相較于最高限價，一期住宅的售價在36000元/平方米左右。

　　所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應(yīng)土地，并開發(fā)的商品房項目。從北京來看，限競房的銷售情況不及市場預(yù)期。中原地產(chǎn)研究中心此前的數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)入市近萬套限競房，網(wǎng)簽率只有不足20%，即便算上所有項目的真實銷售，平均去化也不足40%。

　　在深圳，有媒體走訪了十余個樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥，多數(shù)樓盤只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。大鵬新區(qū)一個樓盤，目前在售93～124平方米的住宅，不僅價格較之前有所下調(diào)，還推出了分期首付為客戶墊資。

　　上海寶山區(qū)羅涇板塊某樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優(yōu)惠活動。銷售人員對媒體表示：“‘買房送寶馬’這個活動涵蓋了所有房型，贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等略有差異。如果不選擇送車，也可以折價抵扣到房款中，抵扣金額為20余萬元。”

　　熱點(diǎn)城市的二手房交易也趨冷。貝殼研究院8月份監(jiān)測的重點(diǎn)13城二手房市場迎來更深度的降溫，除成都成交低位小幅修復(fù)外，其余城市均環(huán)比下滑，且7城降幅環(huán)比擴(kuò)大。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，調(diào)控加碼之下，深圳、青島、長沙及成都的銷售均價已經(jīng)下跌，武漢、南京、濟(jì)南等城均價穩(wěn)定。重點(diǎn)城市入市需求乏力，新增客源量普遍降至年內(nèi)低位。業(yè)主預(yù)期繼續(xù)減弱，多城掛牌均價下跌，調(diào)價中漲價房源占比全面下降。在需求不濟(jì)、預(yù)期松動的情況下，9月重點(diǎn)城市二手房市場仍不樂觀。

　　同策研究院首席分析師張宏偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，熱點(diǎn)城市郊區(qū)盤進(jìn)行優(yōu)惠促銷或降價，只是樓市調(diào)整的一個開始，未來會有更多區(qū)域和城市加入。“之前市場比較熱，購房人將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)盤，但現(xiàn)在他們又撤了回來，導(dǎo)致郊區(qū)價格開始下跌。”他說。

　　背離

　　官方數(shù)據(jù)顯示量、價兩旺

　　住宅一體化建筑模型。資料圖中新經(jīng)緯攝

　　對于部分地區(qū)的降價現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉有不同的看法，他認(rèn)為，出現(xiàn)降價只是部分區(qū)域的個別樓盤，可以看做是市場的沖高回落，但整個市場的大部分區(qū)域并沒有降價。

　　與一些地區(qū)出現(xiàn)降價相對比的是，官方數(shù)據(jù)卻顯示，市場的銷售規(guī)模與價格仍在上揚(yáng)。國家統(tǒng)計局公布的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，67個城市新房售價環(huán)比上漲，北京、南京持平，僅廈門1個城市下跌。從數(shù)量上看，上漲的城市數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)下近幾年新高。

　　漲幅方面，中原地產(chǎn)研究中心稱，70城房價環(huán)比漲幅全面擴(kuò)大，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn);31個二線城市新房價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn);35個三線城市新房價格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。

　　銷售面積和金額上，今年1-8月份，全國商品房銷售面積突破10億平方米，創(chuàng)下了歷史同期記錄，銷售額8.9萬億元，比去年同期多出了超1萬億元。張大偉預(yù)計，2018全年的商品房銷售額將會繼續(xù)刷新歷史記錄。

　　張大偉稱，對比官方數(shù)據(jù)也可以說明，房價下調(diào)只是個別案例，不代表整體市場，市場表現(xiàn)依舊不錯。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從大趨勢看，市場的量、價還在上漲，并沒有完全降溫。但由于數(shù)據(jù)反映的是全國市場，或許也與部分二、三線城市較為火熱有關(guān)。

　　不過，張宏偉表示，統(tǒng)計局的房價數(shù)據(jù)，是一個平均價格，并不具備實質(zhì)的參考價值，觀察市場變化，還要看具體案例。

　　事實上，市場表現(xiàn)與官方或機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離的現(xiàn)象并不罕見。張大偉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、陰陽合同的出現(xiàn)、地方故意壓低網(wǎng)簽價格等因素都會影響了官方數(shù)據(jù)的真實性，因此他也建議將所有房屋的交易價格予以公開，為市場交易作參考。

　　“雖然官方數(shù)據(jù)并不能完全準(zhǔn)確反映市場，但至少從現(xiàn)在來看，市場還未轉(zhuǎn)冷。”張大偉說。

　　冷暖

　　后市變化觀點(diǎn)不一

　　北京某小區(qū)。資料圖中新經(jīng)緯攝

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，部分房企主動調(diào)整價格，與其資金壓力有關(guān)。張宏偉也表示，進(jìn)入下半年，房企的資金壓力更大，通過以價換量，也是為了快速回款。

　　房企融資收緊，償債也迫近高峰，可想而知，銷售壓力將進(jìn)一步加大。張宏偉認(rèn)為，從今年7、8月份開始，市場就已經(jīng)出現(xiàn)變化，只是現(xiàn)在愈發(fā)明顯。而從現(xiàn)在到明年7~8月份，市場將呈現(xiàn)下降走勢。

　　“不只是三四線城市，一二線城市也會轉(zhuǎn)冷，降價銷售的現(xiàn)象會越來越多。高價樓盤的調(diào)整幅度可能較大，剛需盤也會出現(xiàn)一些調(diào)整。”張宏偉說。

　　張大偉雖然不認(rèn)同市場已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，但他也表示，如果調(diào)控政策依舊持續(xù)下去，面對年底的資金壓力，房企可能會在10月中下旬進(jìn)行降價促銷。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說：“預(yù)計到年底，市場交易還會有一波沖高，當(dāng)然也要看各地政策是否松綁，否則，即便是沖高，也只是成交面積小幅增長。”(薛宇飛)