普京一句話 房價跌六成
按照一些經(jīng)濟學(xué)家的說法，俄羅斯是“華盛頓共識”的典型受害者。所謂“華盛頓共識”，是以國有企業(yè)私有化、貿(mào)易自由化、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定化、嚴格財政貨幣紀律為基礎(chǔ)的經(jīng)濟發(fā)展模式，亦被稱為“休克療法”。1992年1月，俄羅斯以全面放開價格為起點，推行“華盛頓共識”。這場自由化運動，給俄羅斯帶來累累傷痕，包括給俄羅斯帶來了房地產(chǎn)泡沫。特別是進入21世紀，俄羅斯房價迅猛飆升。2000年~2005年間，房價上漲了253%。2006年俄羅斯房價上漲了53.8%，而首都莫斯科的房價上漲了93.8%。
俄羅斯房價居高不下，讓普通俄羅斯人難以承受。有統(tǒng)計表明，艱苦的住房條件已經(jīng)與酗酒、吸毒一起并列成為導(dǎo)致俄羅斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初，全俄社會輿論研究中心一項社會調(diào)查的結(jié)果顯示，有60%的俄羅斯人表示“急需住宅”。據(jù)俄羅斯衛(wèi)生與社會發(fā)展部2007年7月13日提供的資料顯示，俄羅斯人目前的平均月工資水平是500美元，而2006年僅為394.7美元。照這樣計算，一個人一生即使不吃不喝恐怕也不夠買房。
房地產(chǎn)法短時期內(nèi)加劇了供需矛盾
俄羅斯房價高漲，很大程度上歸因于“休克療法”。當初，俄羅斯的“改革”是比較倉促的，直到進入21世紀，依然沒有建立房地產(chǎn)法規(guī)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育一度較為混亂。為了改變這一局面，俄羅斯國家杜馬2005年通過了《房地產(chǎn)法》。這項法律規(guī)定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準的房屋建設(shè)方案后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔房屋建設(shè)期間的風(fēng)險。這項法律還對開發(fā)商的認證資格進行了嚴格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權(quán)退房并要求賠償。
《房地產(chǎn)法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短時期內(nèi)加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾。調(diào)查表明：在該項法律出臺之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續(xù)同步進行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實施促使許多在建商品房項目推遲上市，而計劃建設(shè)的房地產(chǎn)項目又被暫時擱置。統(tǒng)計表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項新法律出臺前相比，新房供應(yīng)量下降了近30%。
另據(jù)俄羅斯政府的估計數(shù)據(jù)，全俄住宅短缺量高達17億平方米，以當前的建筑速度來看，需要花費16年的時間來補上缺口。
市場缺乏規(guī)范和監(jiān)管加劇住房問題
在住房供求問題嚴重的情況下，由于市場缺乏規(guī)范和監(jiān)管，存在三種因素，進一步加劇了住房問題：(1)外匯管制放松，導(dǎo)致熱錢流入，投機炒房，抬高價格。從2005年開始，俄羅斯外資流入的速度和規(guī)模出現(xiàn)跳躍式增長。2004年每季度資金流入量約為70億美元，而2005年每季度資金流入量達到180億美元。在俄羅斯住房市場上，至少30%的住房交易目的是資本投資，結(jié)果導(dǎo)致房價迅速上漲。
(2)開發(fā)商壟斷市場，抬高房價。在俄羅斯，如果遵照正常程序，開發(fā)商從開始辦理手續(xù)批文到拿到施工許可至少要花費3年半;接下來，接通電、水、氣、熱也得一兩年;開發(fā)商大都依賴銀行貸款，如果樓盤遲遲不竣工，高額利息和其他費用就被轉(zhuǎn)嫁給購房者;再加上建筑材料價格漲價和通貨膨脹，購房者都要一并埋單。
(3)土地分配不合理。在2005年10月1日之前，莫斯科從未進行了建房用地公開招標活動，結(jié)果出現(xiàn)地方壟斷現(xiàn)象，許多建房用地被與權(quán)力機構(gòu)關(guān)系密切的公司獲得。聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴重，官商勾結(jié)進行非法交易的情況時有發(fā)生。
為了住房市場的健康發(fā)展，并使“居者有其屋”，普京政府開始放棄“華盛頓共識”，轉(zhuǎn)而采用行政手段調(diào)控房價。普京和梅德韋杰夫認為，房價應(yīng)該至少讓40%的民眾能夠負擔得起;為有效抑制房價上漲，有關(guān)部門應(yīng)努力增加住房供應(yīng)量，并采取措施嚴厲打擊住房建設(shè)和銷售領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象和哄抬房價行為。如果住房市場能夠?qū)崿F(xiàn)供求平衡，房價就可以回落到相對合理的水平。
行政手段打壓住房市場降溫
在這種思想指導(dǎo)下，最近幾年，俄羅斯采用行政手段，直接干預(yù)住房市場。(1)大力建設(shè)經(jīng)濟適用住房，增加住房市場供應(yīng)。俄羅斯2006年出臺了“經(jīng)濟適用房”國家專項計劃。目前，共有120萬戶家庭有權(quán)優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房，主要是軍人、獨聯(lián)體國家移民、極北地區(qū)移民(7萬戶)、切爾諾貝利核電站和“燈塔”企業(yè)事故地區(qū)被疏散居民，主要調(diào)節(jié)工具是住房采購許可證。
俄羅斯地區(qū)開發(fā)部長亞科夫列夫指出，國家還要優(yōu)先解決30歲以下年輕夫婦住房問題，重點是全面推行購房抵押貸款，特別是首付問題。現(xiàn)在，首付抵押貸款的10%由國家預(yù)算出，30%由市政和地區(qū)預(yù)算解決，貸款期限為20-27年，其余由購房戶籌借。目前，地區(qū)住房平均售價約為每平方米1.4萬盧布(1美元約合28盧布)，月收入超過1.5萬盧布的家庭可以申請住房貸款，每月需要償還的本金和利息負擔約為3000盧布。
俄地區(qū)發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2007年第一季度，俄羅斯新建住房比2006年同期增加51.1%。根據(jù)政府計劃，到2010年新建住房面積將達到8000萬平方米。
(2)嚴查壟斷和腐敗，打壓房價。俄羅斯聯(lián)邦政府認為房價增長過快是一種很不正常的現(xiàn)象。莫斯科市政府有關(guān)人士呼吁房地產(chǎn)開發(fā)商“凍結(jié)”房價，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻不理睬這種沒有法律作用的“忠告”。為此，2006年，俄羅斯聯(lián)邦總檢察長柴卡下令調(diào)查高房價。總檢察院的一名發(fā)言人說，檢察官們認為房價“明顯過高”，懷疑開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格。在聯(lián)邦總檢察院網(wǎng)站上，柴卡發(fā)表了一份聲明。聲明說：“鑒于聯(lián)手操控價格的做法可能存在，總檢察長已經(jīng)委托聯(lián)邦反壟斷局組織一項調(diào)查，以判斷房地產(chǎn)開發(fā)商在為房產(chǎn)定價時是否遵守反壟斷法的規(guī)定。”他們質(zhì)疑那些標價每平米500美元的商房建筑用地,為什么到開發(fā)商手中成了2500美元。俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領(lǐng)域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴重，官商勾結(jié)進行非法交易的情況時有發(fā)生。
現(xiàn)在俄羅斯政府正在試圖打破地方壟斷，建筑業(yè)向正常透明軌道過渡，從而大幅增加房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)。如莫斯科市政當局正在加大建房用地供應(yīng)力度，首先是重建用地，其次是企業(yè)撤出市區(qū)，此舉不僅能提供住房建設(shè)能力，還可改善城市生態(tài)，另外就是大力發(fā)展莫斯科州交通，如果實現(xiàn)莫斯科市與莫斯科州其他主體之間較高程度的交通可達性，將會刺激許多人到莫斯科以外地區(qū)購房。
此外，俄羅斯政府開始對住房建設(shè)用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權(quán)，減少腐敗行為。與中國一些官員和學(xué)者觀點不同的是，俄羅斯官方認為，土地招標不會導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，只會在一定程度上降低建筑公司的收入，給所有建筑公司提供參與并勝出的平等機會，這意味著將有大多數(shù)建筑公司參加招標，從而促進房產(chǎn)供應(yīng)增加，進而改變供求關(guān)系，促使房價正常化。
通過上述這些措施，到2009年8月20日，普京談及房價時表示：“政府現(xiàn)在是住房市場的主角，這意味著政府能在影響價格和供應(yīng)等方面表現(xiàn)更積極，能刺激經(jīng)濟房和單體住宅等發(fā)展。”
由于政府加大住房供應(yīng)，打擊開發(fā)商捂盤等行為，加上全球性金融危機的影響，俄羅斯房地產(chǎn)市場開始降溫。據(jù)《俄羅斯報》2008年10月的報道，在莫斯科，花上14.5萬至15萬美元就可購得一套一居室的住房，19萬美元至20萬美元能買到一套兩居室的住房，23萬美元則能購買一套三居室的住房。英國《泰晤士報》2009年8月的報道則表示，由于需求大幅下滑，莫斯科房價一年內(nèi)下跌了近60%，許多房產(chǎn)項目現(xiàn)在都陷入停頓。
