商品房反暴利能否推動房價回歸合理水平
據(jù)鄭州日報 4月26日，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)改委正在研究對商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。
在經(jīng)歷了一年多力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控之后，在商品房領(lǐng)域進行反暴利再次引起人們對調(diào)控升級的預(yù)期。樓市暴利是否就是房價居高不下的主要推手？利益重重之下，反暴利應(yīng)如何推行？反暴利最終能否達到調(diào)控房價的目標(biāo)？……一系列問題引發(fā)人們強烈關(guān)注。
樓市暴利“有木有”
“兩年前家門口的房價不到3000元每平方米，如今這個地段新開盤的項目均價達到7000元每平方米，這么大的差價，說沒有暴利誰都不信！”家住秦嶺路的賈先生這樣對記者說。和賈先生一樣，在普通民眾的眼中，房地產(chǎn)業(yè)不僅是利潤超高的暴利行業(yè)，房地產(chǎn)商追求暴利更是推高房價的重要原因。
有專家表示，近年來，房地產(chǎn)業(yè)高銷售利潤率、高投資收益率的趨勢在不斷擴大。
雖然對于房地產(chǎn)業(yè)存在暴利的質(zhì)疑從未停息，但在房地產(chǎn)商的眼中，樓市并非人們想象的那樣一本萬利。
“人們大都認為房地產(chǎn)開發(fā)的成本僅僅包括土地成本和建房成本，但事實上除此之外還包括企業(yè)購買土地的融資成本、建安成本、規(guī)劃費、銷售費用、流轉(zhuǎn)稅、營業(yè)稅等成本，而這些占比也相當(dāng)大。”業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的利潤并沒有像外界想象的那種暴利，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率在15%~20%之間。
盡管房地產(chǎn)商對于暴利的說法存有異議，但是根據(jù)剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司的一季報，高額的利潤率卻是不爭的事實。許多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在樓市調(diào)控政策不斷加碼的情況下，照樣賺得盆滿缽滿。
如何反暴利
1995年，我國頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》規(guī)定，對于與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展有重大影響的、與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國務(wù)院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。
作為基本的民生產(chǎn)品，商品住房中存在的暴利無疑將影響到普通人的生活，反暴利是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢。
相關(guān)負責(zé)人表示，由于土地價格在幾年內(nèi)出現(xiàn)了大幅度的上升，同一個地段的在房價相同的情況下，由于拿地時間不同，利潤存在著巨大差異，這其中哪些算是暴利需要有個明確的區(qū)分。
一些業(yè)內(nèi)人士認為，由于各個項目的具體地價、融資風(fēng)險程度不一樣，各個項目和企業(yè)使用開發(fā)資金的來源不同，房地產(chǎn)市場很難存在一個統(tǒng)一的銷售利潤水平，因此需要設(shè)立一個合理的機制來對暴利進行認定。
治理暴利的關(guān)鍵還在于成本的核算，除了暴利標(biāo)準(zhǔn)的認定，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對成本影響最大的因素——土地價格，同樣也是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)暴利化的重要因素。采訪中，許多業(yè)內(nèi)人士就建議，合理調(diào)整土地價格上漲預(yù)期，壓縮上漲預(yù)期帶來的暴利空間同樣應(yīng)該成為政府治理房地產(chǎn)暴利的政策方向。
業(yè)內(nèi)人士表示，通過“招拍掛”出讓的土地，往往是依據(jù)當(dāng)時的房價而定，也會部分考慮到未來房價的預(yù)期，雖然就當(dāng)時的房價來看，土地價格已經(jīng)將房地產(chǎn)開發(fā)的利潤進行了限制，但是由于部分開發(fā)商基于對樓市的看好，從而給未來房價上漲預(yù)留了較大的利潤空間。
有專家介紹，有些項目存在違規(guī)用地、少出土地出讓金等違法行為，使得某些房地產(chǎn)項目存在暴利，應(yīng)當(dāng)嚴厲打擊房企囤地等違法行為，防止房企拖延開發(fā)時間而獲得土地升值的利潤。
此外，業(yè)內(nèi)人士還強調(diào)應(yīng)當(dāng)嚴格落實相關(guān)稅費征收政策，嚴格按照四級累進制稅率征收房地產(chǎn)增值稅，以限制房地產(chǎn)開發(fā)的暴利。
反暴利怎樣轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)房價
反暴利能否對高企的房價產(chǎn)生直接的影響？不少業(yè)內(nèi)人士認為，反暴利的做法可能迫使開發(fā)商追逐高利潤的預(yù)期回歸到合理預(yù)期，也會促使投機性買房人降低房價上漲預(yù)期，從而間接推動房價回歸到合理水平。
不過，雖然發(fā)改委官員明確表示，將綜合考慮中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為，但如何將反暴利切實地轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)房價，就目前看，仍有許多工作有待完善。
采訪中，不少專家指出，由于在對房地產(chǎn)成本的核算中，很多灰色成本根本沒有入賬，房地產(chǎn)商很容易推高成本，從而使得反暴利政策落空。只有在反暴利措施對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行嚴格監(jiān)管的情況下，才有可能實現(xiàn)對樓市價格的影響。
專家認為，不斷上漲的房價預(yù)期在房地產(chǎn)二級市場同樣制造了巨大的暴利空間，這也是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)眾多投資、投機性需求的原因。雖然國家對于二手房交易有著明確的個人所得稅征管政策，但由于執(zhí)行和監(jiān)管上的問題，房地產(chǎn)二級市場的暴利問題沒有得到有效的解決。
業(yè)內(nèi)人士建議，決策部門應(yīng)該進一步采取措施，讓二級市場的房屋出讓收益更加公開化、透明化，各種稅費征收、成本都應(yīng)當(dāng)明晰，從而抑制炒房需求，穩(wěn)定房價。(記者 黃曉娟)
