國務(wù)院施壓房價控漲指標(biāo) 重新調(diào)整或難避免
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- 時間:2011-4-2 9:06:32 來源:中國經(jīng)營報
在北京市首次提出房價“穩(wěn)中有降”后，國務(wù)院開始對地方政府在房價控漲指標(biāo)制定過程中忽視“當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α钡淖龇ǎ憩F(xiàn)出不滿。
3月30日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）下發(fā)通知，要求地方政府酌情調(diào)整已出臺的房價控漲指標(biāo)，并強(qiáng)調(diào)，在依據(jù)“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐鏊佟贝_定房價控漲指標(biāo)時，必須考慮并且參照“當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α薄?/P>
十分微妙的是，在住建部向地方建設(shè)廳局下發(fā)該文件的同時，國務(wù)院辦公廳亦向全國各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市政府轉(zhuǎn)發(fā)了這份通知。盡管地方政府對“重調(diào)指標(biāo)”一事模棱兩可，但來自中央政府的壓力，令這場調(diào)整或難避免。
支付能力
3月29日晚間，北京市政府公布2011年樓市調(diào)控的“控漲指標(biāo)”，首次提出房價“穩(wěn)中有降”。而在此之前，大多數(shù)已經(jīng)公布控漲指標(biāo)城市的控漲指標(biāo)則只是模糊的表述為“低于本地人均可支配收入增速”。
“30日住建部下發(fā)的文件中，在對地方政府提出酌情調(diào)整房價控漲指標(biāo)要求的同時，還要求地方政府在制定控漲指標(biāo)的時候，不能只考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增速，必須考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰Α！?月31日中午，接近住建部的消息人士稱。
同日，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報》記者證實了這一文件已下發(fā)給地方政府，但對于“購房支付能力問題”并未明確表態(tài)，他只是強(qiáng)調(diào)“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增速和購房支付能力”是制定調(diào)控目標(biāo)重要的因素、沒有將重要性先后排序，“（房價控漲指制定過程中）不能忽視購房支付能力”。
2月24日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（下稱“新國八條”）提出，各地根據(jù)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價格控制目標(biāo)。
截至3月30日，全國逾40座城市公布了新建住房價格控制目標(biāo)，但因大都只參考了前兩項指標(biāo)卻忽視了居民支付能力而遭到輿論詬病。
“若一些地方房價水平已較高，仍然制定了太過寬松的目標(biāo)，則不利于地產(chǎn)市場調(diào)控；有些地方政府擔(dān)心被問責(zé)，定出高目標(biāo)，這種心理是不可取的。”住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示。
“ 新國八條 明確了地方政府對樓市調(diào)控負(fù)總責(zé)。”前述住建部官員向記者強(qiáng)調(diào)。
地方態(tài)度
“我現(xiàn)在也沒辦法明確告訴你改還是不改，要等市里面主要領(lǐng)導(dǎo)的意見。”陜西省西安市政府的一位官員告訴記者，他除了向記者證實已經(jīng)收悉來自住建部的通知外，便無法提供其他任何確定性的信息。
西安市于3月22日出臺了新建住房價格控制目標(biāo)：新建住房價格增長幅度不高于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長幅度。而西安2011年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增長目標(biāo)是15%。
此后，這一指標(biāo)被社會解讀為西安市默許房價上漲幅度上限為15%，隨后，西安市政府解釋稱，西安市將在這一指標(biāo)的基礎(chǔ)上酌情制定本市的新建住房控制目標(biāo)，而不是將這一指標(biāo)確定為15%。
綜合記者掌握的資料表明，截至3月31日，出臺新建住房價格控制目標(biāo)的城市中，除北京考慮到購房支付能力而提出“穩(wěn)中有降”外，其他城市主要參考的還是“經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增速”。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和收入增長是現(xiàn)成的量化指標(biāo)。而居民住房支付能力卻不好衡量，需要動用許多資源、建立衡量標(biāo)準(zhǔn)體系。
對此，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受上海當(dāng)?shù)孛襟w采訪時就表示，上海今年控制目標(biāo)中，提出加大保障性住房建設(shè)力度、擴(kuò)大住房保障覆蓋面，提高居民保障水平，這都是提高居民支付能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
北京市住建委主任隋振江則向記者表示，房地產(chǎn)市場供應(yīng)的產(chǎn)品多樣，調(diào)控應(yīng)該分層而看。綜合算起來純商品住房的價格，政府規(guī)定控制上限，實際結(jié)果可能會低于“上限”，這一方面和市場波動性有關(guān)，另一方面政策執(zhí)行落地過程也需要顯現(xiàn)時期。顯然，這是北京采用“穩(wěn)中有降”這一表述的原因所在。
數(shù)據(jù)之戰(zhàn)
實際上，為了“穩(wěn)中有降”，北京市政府已經(jīng)儲備了大量的政策以稀釋房價數(shù)據(jù)上漲的壓力。其中包括改貨幣化拆遷為“以定向安置房屋為主”，以避免過多攜帶貨幣的拆遷安置需求進(jìn)入市場影響供需關(guān)系；要求區(qū)縣政府在未完成保障性住房用地供應(yīng)前，不得供應(yīng)商品房用地。
3月30日，也就是北京公布“穩(wěn)中有降”的第二天，北京開始集中推出土地，其中保障性住房的用地占比達(dá)52%。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，在“京十五條”中，市建委強(qiáng)調(diào)和嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房中70%為中小套型住宅的規(guī)定，今年北京保障性住房的工作目標(biāo)是：力爭全年竣工各類保障性住房10萬套。北京2010年住宅成交量25萬套左右。比如以北京每年度達(dá)到25萬套成交量為例，將其中10萬套抽出，變成保障房以解決居住問題。
她認(rèn)為，通過“京十五條”對于客戶購買條件的限制及差別化信貸政策，較大程度地縮減了需求量，從北京市3月份的住宅成交情況預(yù)測分析可知，3月住宅成交量比去年同期下降了五成，如此，商品房市場的供需比例會趨于平衡，甚至于出現(xiàn)需求小于供應(yīng)的現(xiàn)狀，從而逐步達(dá)到穩(wěn)中有降的目的。
不過，從全國而言，這場數(shù)據(jù)之戰(zhàn)卻因為口徑的不同而顯得越發(fā)復(fù)雜。記者了解到，合肥、上海等地的控制目標(biāo)以“新建住房”價格為基準(zhǔn)，而蘭州、銀川等地則以“新建商品住房”價格為基準(zhǔn)。
“以新建住房價格為基準(zhǔn)的計算方式包括保障房在內(nèi)。而保障房價格很低，能夠拉低住房整體價格水平。這意味著商品房的漲價空間就會大幅增加。政府控制房價的績效就失去了意義。”陳國強(qiáng)說。
