這一舉措釋放什么信號(hào)?“棚改樓市”走向何方?

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)：因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策

　　8日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點(diǎn)。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。

　　棚改是重大民生工程，也是發(fā)展工程。近些年來各地區(qū)、各有關(guān)部門大力推進(jìn)棚改工作，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月全國棚改已開工534萬套、占全年任務(wù)的92%以上，對(duì)改善住房困難群眾居住條件、補(bǔ)上發(fā)展短板、擴(kuò)大有效需求等發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

　　但棚改過程中過去也出現(xiàn)有的地方對(duì)棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)把握不嚴(yán)的情況，如將棚改政策覆蓋范圍擴(kuò)大到了一般建制鎮(zhèn)，有的把房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改范圍，造成重復(fù)建設(shè)和資源浪費(fèi)。

　　住建部強(qiáng)調(diào)，棚改重點(diǎn)攻堅(jiān)的仍是老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，不搞“一刀切”、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，嚴(yán)禁違規(guī)支出，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。

　　會(huì)議指出，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

　　專家表示，貨幣化安置和實(shí)物安置各有利弊，必須遵從“因地制宜”的原則。

　　實(shí)物安置指在指定區(qū)域，提供已經(jīng)建成的新住房來補(bǔ)償給拆遷居民，即以房換房。貨幣化安置則是以現(xiàn)金的形式作為補(bǔ)償，讓拆遷居民到市場上自行購房，不受地域限制。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松說，在庫存相對(duì)充足的地方，貨幣化安置能夠更好滿足住戶多樣化需求，讓棚戶居民更自由地選擇區(qū)位、面積，可以節(jié)省過渡安置的費(fèi)用，縮短安置的周期。但對(duì)于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的地方，則要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　會(huì)議指出，下一步，要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，更好體現(xiàn)住房居住屬性。按照今年政府工作報(bào)告確定的新的三年棚改計(jì)劃，督促各地加快開工進(jìn)度，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，保證分配公平，確保按時(shí)完成全年棚改任務(wù)。各地要嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。

　　鄧郁松說，棚改今后也要走高質(zhì)量發(fā)展的道路，遵循建設(shè)規(guī)律，與相關(guān)政策形成合力，讓老百姓享受更好的居住環(huán)境。既要改善一些破舊小區(qū)、棚戶區(qū)的居住條件，又要改善城市面貌，還不能加大地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　政策調(diào)整貨幣化安置從提高到取消

　　2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，確保完成當(dāng)年再開工改造600萬套的棚改任務(wù)。并確定實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

　　同年8月，住建部會(huì)同發(fā)改委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》，提出商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式;11月，住建部會(huì)同國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

　　7月12日，住建部表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項(xiàng)債券發(fā)行力度。對(duì)新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。對(duì)棚改建設(shè)用地在新增用地計(jì)劃中予以保障，通過拆舊建新、改擴(kuò)建、翻建等多種方式，讓更多住房困難群眾早日住進(jìn)新居。

　　棚改及貨幣化安置走向何方?

　　商品房待售面積是反映房地產(chǎn)庫存水平的指標(biāo)之一。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積7.19億平方米。經(jīng)過兩年多的去庫存，至2018年8月末，商品房待售面積已降至5.39億平方米，為2014年初以來最低水平。

　　易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“目前，三四線城市的去庫存需求己經(jīng)基本完成。”

　　以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進(jìn)三四線城市去庫存的方式之一。根據(jù)此前的規(guī)劃，2018年~2020年，國家仍有1500萬套棚改計(jì)劃，那么棚改及貨幣化安置應(yīng)何去何從?

　　戴德梁行首席政策分析專家魏東向表示：“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區(qū)居民提升生活質(zhì)量。但是中國房地產(chǎn)市場自2015年以來呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態(tài)的引領(lǐng)下也紛紛流入三四線城市，推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)，同時(shí)放大了有效需求，造成房價(jià)高于真實(shí)價(jià)值。本次所以棚改貨幣化的政策調(diào)整是適應(yīng)了當(dāng)下的市場現(xiàn)狀。”

　　“未來，預(yù)計(jì)棚改貨幣化政策會(huì)更加因地制宜，針對(duì)不同區(qū)域的市場情況采取相應(yīng)政策，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)完善健康發(fā)展。”魏東最后表示。