近年來，中關村集聚大量高新技術產業，引進培養國內外優秀創新人才，經過不斷的發展，已經成為我國重要的科教創新資源密集區、我國最具特色和活力的創新中心和我國高技術產業發展的引領區。位于中關村核心區域的“e”世界電子市場，曾斥資25億元人民幣，總營業面積達6萬平方米，在2006年7月29日盛大開業，是核心區業態最完善、全國最大的單體電子商城，一度成為中關村的標志性建筑。

　　圖為中關村標志性建筑e世界

　　然而，隨著中關村核心區(中關村西區)產業升級的不斷推進，電子賣場趨于飽和的市場狀態以及電子商務的巨大沖擊，e世界電子市場出現了許多棘手的問題，經營商戶愈見鮮少，生存狀況也日益艱難。這座曾標榜要打造成中國IT產業賣場第一品牌的中關村e世界，由于產權分散、經營分散等商廈與生俱來的痼疾，現在無論是對商戶業主，還是市場公司，抑或是物業公司，都在經歷產業升級帶來的陣痛，尋求“破繭成蝶”的轉型之路。

　　圖為中關村e世界夜景

　　記者走訪中關村e世界，對商廈商戶業主、市場公司和物業公司進行實地調查、采訪。

　　市場環境疲軟 業主多難協調

　　盤踞在中關村這個繁華的IT產品聚集地，e世界電子市場因商鋪產權分散、經營分散等問題，制約了這座商廈的正常經營、后續發展。據了解，中關村e世界是一座多產權式商廈，其開發商北京科技園置業股份有限公司早在項目完成時就已將商廈內的賣場、寫字間分散出售。中關村e世界從地下一層到第四層賣場的產權分割給了近1900個業主。伴隨著中關村西區業態的調整和電子商務巨大的沖擊，中關村電子市場環境越顯疲軟，e世界商戶、業主的經營也日益維艱，甚至出現大量商鋪閑置現象。

　　“這幾年電商發展迅速，市場環境越來越不好，生意也越來越不好做。由于業主數量太多，大家現在都開始互相拼價格，爭搶賣場內有限的客戶資源，難免有時相互搶生意造成惡性競爭。”e世界一零售數碼產品的陳先生告訴記者，“現在生意淡了，很多商戶退租不干了，市場空鋪很多，租金再怎么便宜也沒有人要租，業主之間的競爭非常激烈。”據陳先生透露，

　　以前包租商開的租金價格比現在高很多，現在沒有統一的市場招商管理，小面積商鋪很難出租。關于商鋪出租的事情，希望市場最好能夠加以協助。

　　業主王女士向記者透露，當初購買商鋪就是想做投資，現在租金壓得很低，沒有多大收益，而且不好出租。“現在市場不好，生意難做，鋪位想賣嘛也不好賣，想轉手嘛也比較難。來來回回還要辦各種手續，既耽誤時間又很煩心!”王女士無奈地說，“我隔壁幾個鋪位的業主不了解賣場情況和市場行情，租金標的還是前幾年的價位，一直都空在那里，像這樣空鋪越多，顧客越少，對我們的生意影響很大，造成惡性循環。”

　　記者在調查中了解到，目前政府對中關村進行產業升級改造，不鼓勵電子賣場、商場、購物中心等業態在本區域內發展。e世界這樣一座多產權式商廈，擁有近1900戶各持商鋪產權的業主，這些業主分布在全國各地，有的甚至長期居住在國外，僅靠業主自身的力量很難達成共識，再要進行產業升級、轉型，難度更是可見一斑。記者進一步了解，e世界多數業主希望能建立統一的市場招商管理秩序。尤其是那些手里沒有多少資源，不懂得如何進行招商，只能在鋪位上貼些簡單的招租信息的業主，更是希望市場能有統一的一家優質經營管理公司有效解決招商問題。

　　商廈產權分散 市場運作艱難

　　對于一座商廈來說，市場公司在管理過程中所起的作用十分關鍵。針對中關村e世界這樣一座產權分散、業主眾多的大廈，在管理過程中扮演重要角色的市場公司，其主要職責有兩方面：一是保障電子市場的正常經營運轉，維護市場的整體經營品牌;二是作為電子市場內所有業主和商戶的管理者代表，接受有關部門的監督和管理，落實這些部門的政策、法規和要求。

　　一般而言，市場公司主要分為兩部分：一個是商服部，主要負責為市場內的商戶及業主提供經營所需的必要服務，維護市場聲譽。例如辦理鋪位進、退場手續，協調解決商戶與消費者糾紛等。另一個是市場部，主要負責維護電子市場的正常經營秩序。例如建立和管理商戶的信息檔案、監督和規范商戶的經營行為等。

　　據了解，市場公司的收入主要來源于商廈市場經營范圍內所有業主繳納的綜合服務費。e世界由于經營不善，生意慘淡，收益甚微，出現部分業主不愿繳費現象。目前，費用的缺口已經導致公司的運轉出現一定問題。市場公司管理人員告訴記者，市場公司處在一個非常尷尬的位置，由于e世界商鋪產權分散在近1900個業主手里，市場本身沒有任何商鋪產權，所有業主都是自主招商，從而造成市場沒有整體統一的規劃。“業主招什么樣的商戶?做什么品牌的產品?這些不在我們的管理范圍，這樣給市場經營管理增加了很大的難度。”市場公司管理層負責人說。

　　e世界商廈內空置鋪位增多、租金收益下滑等問題的不斷出現，很多業主歸結為管理不善的原因，因而拒絕向市場公司繳納綜合服務費。據業界人士分析，e世界的業主購買大廈商鋪，這種行為實際是一種商業地產投資，既然是投資就會有風險，應當具備一定的風險意識和一定的分析判斷能力。業主不能將空置鋪位增多，租金收益下滑等問題簡單歸為管理不善的原因。造成e世界市場經營下滑的原因是綜合性的，比如零售業不景氣、3C賣場的IT產品競爭加大、電子商務的沖擊、產品價格透明利潤下滑、空鋪增多后業主與業主之間競爭相互壓價，商戶趁機壓價等因素共同導致了業主收益的減少。一些原因是行業問題，短期內無法解決，但在大環境不景氣的情況下，電子市場想要生存，業主的鋪位要升值，比較可行的方案是整合零散的業主鋪位，形成市場的整體規劃，統一招商管理，形成自身的經營優勢，從而獲得長遠的發展。

　　業主拒交費用 物業服務受阻

　　中關村e世界的產權被分割給了近1900個業主，這種多產權式的特點，對e世界發展的制約性，隨著中關村產業的調整、升級，顯得愈加明顯。物業管理方面也不例外。與單一產權、統一經營權大廈的物業管理工作相比，e世界商廈的物業管理更加復雜，也更難協調。

　　作為服務型企業，物業公司一般主要負責整個商廈安全、設施設備的正常運轉，保障商廈的正常運營。具體服務范圍為：商廈的治安及消防、商廈公共區域保潔、紅線范圍內的綠化、公共設施設備維修與保養、車輛管理、裝修管理等服務。與小區物業管理不同的是，物業公司還負責商業的啟閉店、寫字樓退租等商業物業的一些物業服務。此外，諸如鋪位招商、寫字間租賃業務等其他服務，不屬物業公司管理范圍，無法提供服務。

　　據悉，由于受到電商的沖擊以及中關村西區業態調整的影響，部分商戶紛紛退出中關村或壓低價格進行承租，致使業主們一些單元空置或低價出租，影響了業主們的投資收益。由于物業公司服務范圍沒有招商或租賃業務，不具備該項業務能力，導致一些業主質疑商廈物業管理方管理不善，并以此拒繳物業服務費，嚴重影響到商廈的正常運營。長此下去，給業主或承租戶提供的物業服務品質勢必下降，服務不到位、不及時。這樣對于已經繳納物業服務費的業主極不公平，這部分業主也會因為服務品質下降而不繳納物業服務費。此情況難免造成惡性循環。

　　據業內專業人士表示，商業物業管理無明確的法規條例，目前只能參考小區物業條例進行管理。商業物業的管理與小區的物業管理有著明顯的本質的區別。商業物業不能像小區一樣單獨提供個體物業服務，都是提供商廈整體的物業服務，這對于已經繳納物業服務費的業主與未繳納物業服務費的業主享受的服務沒有根本區別。這樣一來，容易“引誘”更多的業主加入拒繳物業服務費的行列，給物業公司的工作帶來更大的難度。從法律上來講，未繳納費用的業主變相的侵害了已繳納費用業主的利益。

　　e世界物業公司負責人告訴記者，商業物業與小區物業還有一大區別，是商業物業可以不繳納公共維修基金。目前e世界商廈的業主們購房時沒有繳納公共維修基金，現商廈各項設備設施運行近7年，一些公共設施按照相關規定應大修，比如電梯、綠化改造等設施，但由于物業服務費收繳較為困難，想要籌集設施設備大修費用，難度更大。

　　即使這樣，e世界商廈物業公司依然在履行自己的職責，全力做好各項物業服務工作。“自2006年開業至今，我們公司一直在為商廈提供物業服務，并且取得了大多數業主的認可。”e世界物業公司負責人說，“為維護全體業主的共同利益，我們呼吁大家請不要用抵制繳納物業服務費的方式維權。長此下去會造成重大的安全隱患，也會影響大廈的正常經營。”

　　此外，記者通過調查還了解，在中關村核心區存在類似情況的不止e世界一家，科貿大廈也陷入各種困境，亟待轉型、升級。經濟不景氣，IT產業競爭激烈，電子市場趨于飽和狀態，電子商務橫掃大江南北……面對一系列棘手的問題，經營不善、收益減少、管理復雜等等衍生出來的新問題，不論是中關村e世界，還是科貿大廈，將如何進行業態調整，突破這一瓶頸，最終“破繭成蝶”，實現華麗的轉型?