70家上市房企存貨高達8479億元
據南方日報 繼被曝面臨資金饑渴，融資受阻后，日前，陸續公布的上市房地產公司2010年年報再現“地雷”，70家上市房企經營活動產生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%！同時，存貨同比大幅增長41.70%。
盡管今年一季度，不少大型房企通過降價銷售、轉向商業地產、進入二三線城市以及保障房建設等舉措，仍然迎來驕人業績，并繼續拉大同其他房企的差距。但有分析師表示，在資金鏈受壓的情況下，如果調控加緊，房價下跌預期就會抬頭。
年報：存貨猛增41.7%現金流負683億
上市房企正在“被囤貨”。WIND數據顯示，截至4月6日，已經披露2010年年報的70家房企中，存貨總額為8479.40億元，同比猛增41.7%，甚至已經超過總資產39.64%的增長幅度。
據統計，存貨同比增幅在100%以上的上市公司包括綿世股份、寧波富達、順發恒業、西藏城投、萬業企業以及華麗家族。當然，也有一些上市公司存貨同比減少，如豐華股份、廣匯股份、廣宇發展、津濱發展、深鴻基、ST珠江和上海新梅等。
“招保萬金”四大房企中，保利地產較為激進，存貨同比增加了88.71%；金地集團、招商地產相對穩健，存貨分別同比增加12.11%、27.04%；萬科則比較中庸，存貨同比增長48.01%。但萬科年報稱，截至去年末，在各類存貨中，已完工開發產品(現房)僅占4.0%。
萬科董秘譚華杰此前預計，隨著去年大量開工的產品逐漸轉入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業的存貨壓力將進一步上升。
與此同時，2010年70家上市房企經營活動產生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%。資深房地產專家，刀客地產顧問機構董事長謝逸楓認為，近700億元的負現金流實際上是上市房企的負債，暗示了房地產公司債臺高筑。不過，合富輝煌首席分析師黎文江稱，房地產公司一直保持60%-70%的負債率，實際情況或許沒有想象中那樣差。
對策轉攻商業地產 布局三四線城市
盡管房地產業面臨經濟緊縮及行業調控雙重壓力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的銷售業績。4月7日萬科公布了3月份的銷售業績，數據顯示，今年1-3月，萬科累計實現銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元，同比分別增長144.61%、135.32%！金地集團2011年1-2月公司累計簽約面積和簽約金額也實現翻番，分別較上年同期增長127.5%、189.8%。相對落后的保利地產1-2月簽約面積也實現同比增長15.75%，簽約金額則同比增長55.14%。
日前，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業在三四線城市布局的優化，以及在商業地產方面轉型的成功，成為銷售不錯的主要原因之一。
事實上，保利地產欲在未來3年內將商業物業的投資逐步提高到占總體投資比重的30%。保利在年報中稱，“2011年將推進商業地產平臺整合，有計劃地增持國家中心城市的商業地產。”招商地產與金地集團則紛紛成立旗下商業地產公司，連一向專注于住宅地產的萬科也對商業地產躍躍欲試，一季度商業地產貢獻約40億元，占比達13%。
趨勢：資金鏈受壓將增加降價壓力
雖然今年一季度房企的銷售保持強勁，但謝逸楓認為，一線房企的亮麗業績并不代表現金流就很充沛，扣除土地出讓金、銀行負債利息以及其他一些費用之后，可能還呈凈流出。
“在資金亟須回籠的壓力之下，萬科、恒大、綠地、綠城等房地產企業已經開始降價銷售，并采取控制拿地、施工進度，推遲開盤、封盤等措施。”謝逸楓稱，加息使房企融資成本上升，加之在資本市場再融資遇阻，銀行貸款額度萎縮，如果銷售下降50%-60%，資金鏈就存在斷裂的危險。據國金證券在周二的一份研報中透露，目前房地產信托的實際利率已經上升至15%-18%。
一旦存貨積壓三個月以上，在目前限購令的背景下，房企的資金鏈無疑顯得十分脆弱。萬科在年報中指出，未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨。
房企拿地速度的銳減印證了萬科的觀點。根據中國指數研究院4月6日公布的數據，2011年一季度，全國120個城市共成交土地4372宗，環比減少21%，成交土地面積環比減少31%。樓面地價方面，一季度，全國120個城市平均樓面地價1225元/平方米，環比下跌15%。北京一季度的土地出讓金僅為去年的32.7%，樓面價格下降了49%。
“如果住建部再收緊土地增值稅，推廣房地產稅至其他城市，同時，國務院將房地產項目資本金要求上調至30%，并且央行在二季度再次加息，我估計2/3以上的房地產企業都將扛不住！”謝逸楓大膽預測。
