各地房價目標(biāo)多為漲10% 限價標(biāo)準(zhǔn)成漲價標(biāo)準(zhǔn)
在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，各城市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。如今，期限將至，公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市除山西省的22個之外，其余還不到10個，且房價目標(biāo)漲幅多與當(dāng)?shù)谿DP增幅等掛鉤，大多在10％左右。接近去年房價年均增長幅度的標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)各界爭議 10％的價格上漲空間究竟是“限價標(biāo)準(zhǔn)”還是“漲價標(biāo)準(zhǔn)”？
多城市公布房價調(diào)控目標(biāo) 漲幅10％左右
一季度已接近尾聲，除了部分二、三線城市打頭陣公布調(diào)控目標(biāo)之外，其余城市的目標(biāo)均未出臺。截至3月24日，丹東、銀川、榆樹、佛山、沈陽、貴陽、昆明、岳陽以及山西省的20多個城市已公布控制目標(biāo)。目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓菺DP或居民人均可支配收入目標(biāo)掛鉤，因此房價漲幅紛紛圍著10％打轉(zhuǎn)。
銀川規(guī)定2011年新建商品住房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，其今年預(yù)期的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅在10％以上。
佛山規(guī)定2011年新建住房價格漲幅不高于GDP增長速度，其2011年GDP增長目標(biāo)為12％。
太原規(guī)定2011年全市新建商品住房年度價格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平，其今年GDP預(yù)期增幅為13％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅為10％。
昆明規(guī)定房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平，其今年城鎮(zhèn)居民人均可支配額收入預(yù)期增幅為10％以上。
沈陽確定了今年新建住房價格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長幅度的價格控制目標(biāo)，其2011年城市居民人均可支配收入、GDP增幅的預(yù)期目標(biāo)均為12％。
丹東明確規(guī)定，2011年新建住房價格控制目標(biāo)是同比漲幅控制在9％以下，其中市區(qū)同比漲幅控制在9．5％以下。
除上述城市外，其余已經(jīng)公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市房價調(diào)控目標(biāo)也基本都在10％左右。吉林省榆樹市公布的房價控制目標(biāo)則要求低于2010年新建住房價格增幅，而2010年榆樹市區(qū)新建住房平均價格同比增長高達(dá)50．5％。
目前，出臺“國8條”細(xì)則的城市已有數(shù)十個，但絕大多數(shù)城市仍遲遲未公布房價調(diào)控目標(biāo)，尤其是北京、上海、深圳等房地產(chǎn)一線城市，還沒有一個公布房價調(diào)控目標(biāo)。
“限價標(biāo)準(zhǔn)”還是“漲價標(biāo)準(zhǔn)”？
“這不是從控制目標(biāo)變成了漲價目標(biāo)了嗎？現(xiàn)在如果每一個城市都將該目標(biāo)制定在10％左右，必然會形成一個房價要上漲的心理預(yù)期，打破本來已經(jīng)出現(xiàn)了房價步入穩(wěn)定或下跌的態(tài)勢。”對于目前一些城市出臺的調(diào)控目標(biāo)，北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同(博客)在接受新華社記者采訪時表示。
韓世同分析說，以佛山為例，經(jīng)過幾年的快速增長，佛山房價已經(jīng)處于高位。在基數(shù)這么大的情況下，還制定12％以內(nèi)的漲幅，顯然不合理。一二線城市應(yīng)該維持穩(wěn)定的房價，最好能出現(xiàn)小幅下滑，這才是比較合理的。
在他看來，地方政府之所以出臺這樣一個寬松的保險目標(biāo)，一方面是為了在符合國家調(diào)控政策要求的情況下盡量避免被問責(zé)；另一方面，保持房地產(chǎn)市場的熱度依舊有對“土地財政”依賴的因素。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，城市房價調(diào)控目標(biāo)跟GDP等數(shù)據(jù)掛鉤，暫時還是容易讓購房者接受的。但是具體而言，大中城市和二、三線城市還是要因地制宜制定房價調(diào)控目標(biāo)。各城市在出臺房價調(diào)控目標(biāo)之前，應(yīng)該先確認(rèn)該城市房價水平是否存在虛高現(xiàn)象，具體問題具體對待，而不應(yīng)該簡單地與GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入掛鉤，否則將嚴(yán)重削弱樓市調(diào)控的政策效果。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，房價調(diào)控目標(biāo)與GDP或者居民人均可支配收入增幅簡單掛鉤，顯然是各地政府應(yīng)對樓市調(diào)控的一種留有余地的策略表達(dá)。
中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，在目前已經(jīng)公布房價調(diào)控目標(biāo)的城市中，對于房價這個概念并無確切定義。部分城市規(guī)定中是“新建商品住房價格”，而另外一些則是“新建住房價格”。在她看來，對于購房者而言，購買的是具體的樓房，而非“平均價格”。而實際上，隨著保障性住房等后期建設(shè)，住房平均價格跟商品住房價格將不盡相同。這樣的表述很容易給部分人留下“文字游戲”的空間。
“限價目標(biāo)”制定要考慮市場預(yù)期
雖然“國8條”中提到，“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)”。但在目前的實際操作中，出臺房價調(diào)控目標(biāo)的城市大都只考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度，而并沒有考慮居民住房支付能力。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，如果居民無法承擔(dān)目前的房價，那么即便房價增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以內(nèi)，人們還是買不起房。
他表示，從中長期來看，將房價漲幅控制在GDP或居民人均可支配收入增幅以內(nèi)是合理的。但短期看，則需要分區(qū)域看待。對于處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中，且房價較為合理的三線城市，可以采用這種控制標(biāo)準(zhǔn)。但對于東部地區(qū)以及房價過高、上漲過快的城市，不應(yīng)該以GDP或居民人均可支配收入增幅為參照物制定標(biāo)準(zhǔn)。因為這種目標(biāo)會給購房者帶來房價將上漲10％的心理暗示。
宋丁表示，我國各地的房價漲幅不在一個水平上，因此樓市調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。近幾年一線城市及房價上漲快的城市不應(yīng)該采用這種與GDP或者城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅直接掛鉤的方式，因為基數(shù)已經(jīng)很高了。對于房價過高、上漲過快的城市，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是房價擺脫震蕩、維持穩(wěn)定，并適度下調(diào)。
聶梅生認(rèn)為，商品住房價格每月環(huán)比漲幅保持在0．5個百分點之間浮動比較合理，如此，一年下來房價漲幅也就在5％－6％之間，基本可以保持房價穩(wěn)定。
采訪中，部分業(yè)內(nèi)人士還表示，目前中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策已經(jīng)不僅僅是“遏制房價過快上漲”，更提出讓房價回到合理水平的目標(biāo)。因此，限制漲幅僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控的一部分，讓一些城市的房價出現(xiàn)理性回調(diào)同樣是應(yīng)有之義。之所以要求公布房價調(diào)控目標(biāo)，政策含義更多的是在引導(dǎo)市場預(yù)期，因此在調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定上要十分審慎，多考慮對市場預(yù)期可能產(chǎn)生的影響，避免給投資、投機者留下政策上的炒作空間。
