新政百日房價堅挺 地方財政告急考驗決策層
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- 時間:2010-8-14 10:07:57 來源:南方報業(yè)網(wǎng)
調(diào)控百日，各方博弈者發(fā)現(xiàn)，橫亙在面前的仍是一場混局。
自7月份調(diào)控“松綁”的風聲傳出后，決策層接連釋放出的信息已相當明晰：銀監(jiān)會再次出手勒緊三套房貸，京滬深杭成為代表城市；國土資源部將一份“囤地黑名單”置于鎂光燈下；住建部部長姜偉新則在“2010市長論壇”上公開表示，樓市調(diào)控不會放松，“堅定不移地遏制部分城市房價上漲過快”。
在市場層面，北京、上海等一線城市，盡管房價瘋漲態(tài)勢已被完全遏制，但萎縮的只是成交量，價格依然堅挺。
“全國也好，幾個重點城市也好，調(diào)控深度還沒有到位。相對于‘國十條’的要求，差距還比較大，接下來的調(diào)控任務還比較艱巨。”住建部政策研究中心副主任王玨林對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。
調(diào)控目標尚未達成，地方財政卻已告急，并殃及保障房建設。《財經(jīng)國家周刊》獲得的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2010年1~6月，全國保障房投資額為433.19億元，同比縮水1.7%。
此前，2010年被廣泛看作保障房“大躍進”之年，住建部更是提出建設580萬套保障房的目標。
保障房建設速度已現(xiàn)頹勢？“統(tǒng)計局數(shù)據(jù)主要是靠廣東、山西、河南、廣西、青海等少數(shù)幾個省撐場面的，要不然，全國的數(shù)據(jù)會很難看。”接近國家統(tǒng)計局的某人士說。
一位住建部人士則對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，“根據(jù)國務院要求，相關部委要天天呈報房地產(chǎn)市場運行分析報告和數(shù)據(jù)。放松的呼聲，與收緊的努力，在同時進行。”他進而分析，圍繞調(diào)控松綁與否，各方博弈頗多，“最終可能是調(diào)控持續(xù)，但路徑發(fā)生轉變。”
百日變局
銀監(jiān)會一紙禁令，源于各地信貸政策的逐步放寬。接近銀監(jiān)會的人士透露，“在北京和杭州，三套房貸早就放開了。”
各方質疑聲漸起，銀監(jiān)會不得不再敲房貸警鐘。8月初，多方傳出消息，銀監(jiān)會對京滬深杭四地商業(yè)銀行提出建議，暫停發(fā)放三套房貸。A股地產(chǎn)板塊大幅下跌。
8月6日，此種判斷得到驗證。在當日銀監(jiān)會舉行的發(fā)布會上，相關負責人表示，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，“具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定”。
上述規(guī)定并無新意。4月17日頒布的“國十條”中規(guī)定，各地銀行可根據(jù)自己的風險評估，對房價過高、漲幅過快的城市自主停貸。
盡管如此，北京市仍謹慎地選擇了“一刀切”。多位銀行人士向《財經(jīng)國家周刊》證實，經(jīng)銀監(jiān)會“建議”后，北京商業(yè)銀行三套房貸已全部緊急叫停。
“北京選擇了從嚴，但各個城市不同，銀行擁有自主權。目前各地做法并未違背調(diào)控政策。”王玨林說。
在各方人士眼中，信貸政策的搖擺，已成為市場走向的“晴雨表”。感受到壓力的，并非只有銀監(jiān)會，開發(fā)商在調(diào)控百日后，同樣如履薄冰，對調(diào)控政策諱莫如深。
北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司一位高層對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，“領導交代了，近期少說話、少露面。”
北京萬科人士也表示，近期“不談政策，不談走勢”。接近北京萬科總經(jīng)理毛大慶的人士透露，毛在多個場合均表示“響應政府號召”。
7月底，萬科在北京房山區(qū)的長陽半島項目開盤，均價13500元/平方米。“事實上，一部分人12000元就可以拿到。”上述接近萬科人士透露。
按照萬科當時拿地時6500元的樓面單價，這個開盤價格不高，“幾乎只是保本。”
“稅費20%、自有資金的財務成本2%、營銷成本3%，建安成本至少要2500元，城市配套費500元，加上1000元的精裝修。13500幾乎是保本線。”上述人士表示。
價格成為檢驗調(diào)控效果的試金石。在北京聯(lián)達四方董事總經(jīng)理楊少鋒眼中，房價還遠未見底。“就北京而言，三分之一已經(jīng)降到位了，比如通州的很多項目；三分之一降了但沒到位；還有三分之一根本沒降。”楊少鋒說。“政策一旦松綁，會有另一輪報復性反彈。”
與僵持的樓市相比，土地市場已有陣陣涼意。
7月16日，北京通州馬駒橋地塊招標，樓面單價最高報價為4540元。而3月17日，該區(qū)域一地塊的成交單價是8650元；當日另一招標地塊位于昌平區(qū)小湯山，最高樓面單價報價為7000元，比之前該區(qū)域成交地塊低了53.6%。
國土資源部近期動作頻頻，土地市場冷暖自知，供地量的增加也在為土地市場降溫。
此外，國土部最大一個動作是，將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計表交予銀監(jiān)會，涉及者包括泛海建設、華潤置地和新世界等多家品牌房企。國土部人士透露，將派出31個調(diào)研組赴31個省區(qū)市進行調(diào)查。
“名單上的多宗閑置地塊，都是因地方政府原因造成的，最終需要協(xié)商解決。名單的更大意義在于部委間的信息共享。”上述人士表示，多部委聯(lián)動的做法以前就有，但未有這般深入。“這也標志著調(diào)控進入了敏感期。”
雙重壓力
新政百日后即有“松綁”消息傳出，說明新政殺傷力之強。“從中央到各部委，都有明確的態(tài)度，政策并不會放松，而是和年初一樣。”王玨林說，“這都是有教訓的，一些人已經(jīng)對（調(diào)控）政策失去信心了。”
決策層緊急表態(tài)，顯然為避免“史上最嚴厲調(diào)控”變?yōu)椤笆飞献疃堂{(diào)控”，慎防房價再陷越調(diào)越高的怪圈。“現(xiàn)在是個僵局，政府不可能往后退。”楊少鋒分析。
而此時，伴隨調(diào)控而來的是地方財政告急、保障房建設縮水的 雙重壓力。
在江蘇，省長羅志軍公開表示，盡管部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但另一方面，房地產(chǎn)稅收增速減緩，對財政收入造成較大影響。“我們不希望看到高房價，也不希望看到大起大落。”
接近江蘇省住建廳的人士透露，其目前的一項任務是，每周上報房價趨勢，供決策層判斷，“進一步完善調(diào)控措施”。
同為經(jīng)濟大省，浙江上半年財政收入中，六成貢獻率來自房地產(chǎn)。公開資料顯示，浙江省上半年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入達475.8億元，同比增長82.1%，對地方財政收入增長的貢獻率達63.7%。
而從《財經(jīng)國家周刊》記者獲得的國家統(tǒng)計局內(nèi)部報告來看，上半年，浙江省商品房銷售面積回落12.4%，調(diào)控效應開始顯現(xiàn)。
當?shù)胤治鋈耸空J為，伴隨成交量下挫，相關稅收銳減，財政收支平衡的壓力將大大增加。
北京的情況同樣如此。2010年上半年，北京地方財政收入完成1293.4億元，同比增長25.2%。但6月在地產(chǎn)營業(yè)稅方面出現(xiàn)了明顯降幅，6月當月完成178.2億元，同比下降13.1%。
“江蘇、浙江、北京，這些可都是經(jīng)濟大省（市），這些地方財政收入的下滑，絕非個案。”房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉表示。
就全國而言，7月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI），延續(xù)著回落趨勢，已逼近50%的臨界線。這一數(shù)據(jù)歷來被看成整個制造行業(yè)以及經(jīng)濟發(fā)展的先行指標，低于50%，則反映經(jīng)濟衰退。
地方財政的大幅縮水，牽出另一隱憂——保障房建設資金原本就不足，此次頗有雪上加霜之意。
上述國家統(tǒng)計局的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，在31個省市自治區(qū)中，有21個地區(qū)的保障房投資額同比在減少。其中中部和西部分別減少7.5%和21.7%，東部盡管增長12%，但幾乎全拜廣東省所賜，其2010年保障房投資額增長275%，為全國之最。在東部11省（市）中，僅有3省（市）的保障房投資額同比增長。
在各省與中央簽訂保障房建設保證書的前提下，這一數(shù)據(jù)更顯刺眼。有分析人士指出，保障房本為緩解高房價壓力的產(chǎn)物，與調(diào)控目標一致，卻因調(diào)控而難以為繼，調(diào)控悖論就此顯現(xiàn)。
“調(diào)控已經(jīng)將自住、投資和投機性需求基本全‘打飛了’。”章林曉說，“如果將市場調(diào)控到完全萎縮，保障房建設也肯定將停滯不前。”
路徑轉變
在國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中，上海是唯一缺失保障房數(shù)據(jù)的地區(qū)。迄今為止，上海也未出臺任何與“國十條”相配套的地方細則。
“地方政府應該主動出政策。最起碼沒有新的，就嚴格按照國十條出一個細則，對結束觀望情緒也是有作用的。有總比沒有強。”王玨林說。他認為地方細則對消費者和企業(yè)的預期有決定性作用。
地方財政的捉襟見肘，成為政策“打折”的主要原因，在某種意義上，也成為地方政府無為而治的“護身符”。
“關鍵是地方政府的資金鏈繃不過開發(fā)商的資金鏈。銀監(jiān)會、央行、財政部掌握的地方負債，只是冰山一角。”章林曉說。
在此背景下，章林曉認為，調(diào)控路徑正在發(fā)生變化。“強力推進保障性住房建設，至于商品房這一塊，估計會外緊內(nèi)松。”
信貸依然是最具彈性的調(diào)控利器，章林曉表示，假如3套房貸放開，成交量將不再停頓，地方財政危機不至于大面積爆發(fā)。但此舉的信號意義不言自明，因此“會做得很小心，只做不說，或者少說”。
王玨林同樣將信貸政策看作短期行為。“差別化信貸政策，應當根據(jù)市場變化隨時調(diào)整。”
他同時指出，此輪調(diào)控有四項措施將長期存在：加大市場供給；解決囤地、市場競爭不公平等不規(guī)范問題；保障房建設；與市場管理相配套的法律制度。
王玨林指出，從GDP超過11%的增速，到近80%的就業(yè)率來看，調(diào)控并未超出決策層的預期范疇，“所以不是不可調(diào)，而是如何調(diào)。”
相關部委已經(jīng)有所行動。國土資源部人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，國土資源部7月10日曾下發(fā)一份內(nèi)部文件，名為《國土資源部關于依法加快房地產(chǎn)閑置土地查處的通知》。其核心內(nèi)容是：加強房地產(chǎn)閑置土地查處，清理出來的閑置土地優(yōu)先用于保障房建設。
此次行動由國家土地督察局牽頭，向省級政府發(fā)出整改通知書，限期在8月中旬前全面查處到位。
“目的有兩個，一是強力推動開發(fā)企業(yè)投資興建商品房，以緩解實體經(jīng)濟優(yōu)先指標明顯下滑的態(tài)勢。二是如果沒能力建商品房，則以保障房建設替代商品房。”上述人士表示。
他同時指出，在稅收格局調(diào)整前，保障房建設仍要依賴土地財政。“這是個漫長的過程，但保障的歸保障、市場的歸市場，這終究是最穩(wěn)妥和安全的。”
