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在短短一個(gè)多月的時(shí)間里，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，同時(shí)，在多個(gè)不同場(chǎng)合不斷地對(duì)調(diào)控基調(diào)和措施進(jìn)行多次重申。

1月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上再次表示，在鼓勵(lì)和支持居民合理住房消費(fèi)同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，將通過(guò)增加普通商品住房和保障性住房有效供給，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

記者了解到，頻頻出臺(tái)的樓市新政正在為樓市降溫。中原地產(chǎn)、亞豪機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳等多個(gè)城市一、二手商品房成交量都出現(xiàn)了不同程度的下跌。僅最近一周，多個(gè)城市新房成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下降七成以上的情況。與之形成鮮明對(duì)比的是，部分城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲。

專(zhuān)家認(rèn)為，隨著中央各部委和地方政府配套細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)成交量將有所回落，二手房的降幅會(huì)更大。同時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)將受到明顯抑制，北京、上海等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌的可能性加大。

聚焦1 政策降溫樓市多個(gè)城市成交量下跌

政策降溫樓市的威力，正在成交量上顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市場(chǎng)成交狀況繼續(xù)延續(xù)上周頹勢(shì)，京、滬、廣、深四大一線(xiàn)城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達(dá)到97%之多。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止1月12日，2010年北京樓市期房商品住宅累計(jì)成交2795套，成交面積29.9萬(wàn)平方米，其中扣除政策房，實(shí)際成交純商品住房2459套、27.2萬(wàn)平方米。環(huán)比2009年12月同期，期房商品住宅成交套數(shù)下降了63.6%，成交面積下降了60.4%，實(shí)際成交的商品住房套數(shù)、面積分別下降了44.0%和45.7%，樓市成交量出現(xiàn)重挫。

和北京的情況相似，深圳成交也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，1月1日深圳全市新房共成交93套，1月2日成交99套，1月3日成交96套，1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超過(guò)百套，這與2009年深圳樓市火熱期日成交兩三百套形成鮮明對(duì)比。另?yè)?jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，1月4日到10日的一周內(nèi)，深圳一手房共成交819套，環(huán)比下降20.9%。

不僅僅是一手商品房，二手商品房成交也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月全國(guó)京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場(chǎng)成交量正在全線(xiàn)潰退，深圳下跌幅度最大，達(dá)到21.55%，北京次之，為21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過(guò)20%，上海和廣州下滑幅度相對(duì)較小。

進(jìn)入2010年后這種成交下滑勢(shì)頭依然未減。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至7日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為1761套，與去年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，與12月最后七天的6594套相比，也明顯下浮了73.29%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，多個(gè)城市成交量出現(xiàn)下滑主要受兩方面因素影響，一方面是，歲末年初，決策層頻頻發(fā)出調(diào)控信號(hào)，從營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止到“國(guó)四條”，至近期出臺(tái)的“國(guó)十一條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政策調(diào)控力度逐漸趨緊、調(diào)控手段愈加豐富全面，在包括收縮金融信貸、加大供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、收緊稅收優(yōu)惠等方面的綜合調(diào)控作用下，政策導(dǎo)向?qū)�樓市的影響力也在逐步增�?qiáng)。受此影響，購(gòu)房人難以對(duì)樓市走向作出明確判斷，導(dǎo)致了短期觀望情緒的加重，使得樓市成交出現(xiàn)下滑。

另一方面，樓市在經(jīng)歷了去年一年的飆升，房?jī)r(jià)已攀升至歷史同期的最高水平，而樓市購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲幅度，承受能力的不足導(dǎo)致部分購(gòu)房人被迫擱置購(gòu)房意愿，從而引發(fā)成交量回落。

聚焦2 部分城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲

盡管樓市成交出現(xiàn)大幅下挫，但部分城市房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：2009年12月全國(guó)京、滬、穗、深、津五大城市二手住宅市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)延續(xù)全年樓市的慣性繼續(xù)上揚(yáng)，環(huán)比漲幅均超過(guò)2%以上。其中上海漲幅最高，環(huán)比漲幅達(dá)到3.88%；廣州位居第二，為3.23%；其他均在3.00%以下。

另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到1月12日，北京共有11個(gè)項(xiàng)目推出新盤(pán)，其中9個(gè)項(xiàng)目為老項(xiàng)目后期繼續(xù)加推，這9個(gè)老項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格與前一期推盤(pán)價(jià)格相比，均有所上調(diào)，平均漲幅為16.8%，漲幅最高的項(xiàng)目是位于通州區(qū)梨園的“K2海棠灣”，相比11月的開(kāi)盤(pán)價(jià)格上調(diào)了三成左右，目前銷(xiāo)售單價(jià)已躍升至2萬(wàn)元每平方米上下。

樓市成交價(jià)格也出現(xiàn)了與新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格類(lèi)似的上漲軌跡，同樣來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至12日，北京住宅/公寓類(lèi)型項(xiàng)目的成交均價(jià)達(dá)到了19205元每平方米，環(huán)比12月同期上漲了16.1%，別墅類(lèi)型項(xiàng)目的價(jià)格漲幅更是超過(guò)了七成，拉出了驚人的上漲曲線(xiàn)。

為了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，記者還走訪(fǎng)了深圳市福田區(qū)的部分樓盤(pán)。深港一號(hào)樓盤(pán)項(xiàng)目去年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米，而到今年1月已經(jīng)漲到了2.6萬(wàn)元/平方米；靠近福田口岸的福民佳園二手房，一套78平方米的房子去年12月叫價(jià)140萬(wàn)元，現(xiàn)在則叫價(jià)150萬(wàn)元。“深圳中心區(qū)的房子都沒(méi)有跌過(guò)價(jià)，現(xiàn)在仍在緩慢上漲。”中介工作人員說(shuō)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年12月，深圳新房均價(jià)高達(dá)22304元/平方米，較上年同期上漲103%。今年1月以來(lái)，深圳新房成交均價(jià)也都在每平方米2萬(wàn)元上方運(yùn)行，并沒(méi)有遭到有力的狙擊。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管樓市短期銷(xiāo)量出現(xiàn)回調(diào)，個(gè)別項(xiàng)目成交周期延長(zhǎng)，銷(xiāo)售回款速度減慢，但在房?jī)r(jià)上漲的慣性作用下，短期內(nèi)仍將處于上升通道內(nèi)。特別是2009年大型房企紛紛加重了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的權(quán)重，包括中化集團(tuán)、中海地產(chǎn)、中電集團(tuán)、保利地產(chǎn)等在北京、上海等一線(xiàn)大都市不斷制造著地王的神話(huà)，這些大型國(guó)企、地產(chǎn)上市公司資金寬裕，同時(shí)看好樓市發(fā)展前景，在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)形成了支撐。

聚焦3 配套及細(xì)化政策將出 樓市面臨調(diào)整

對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，專(zhuān)家認(rèn)為，中央各部委和地方政府配套細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)，在一系列政策的作用下，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)成交量將有所回落，二手房的降幅會(huì)更大。同時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)將受到明顯抑制，北京、上海等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌的可能性加大。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，政策變化是市場(chǎng)變化前奏，隨著中央各部委和地方政府配套細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，將使各方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的預(yù)期發(fā)生改變，比如目前出現(xiàn)的觀望情緒就是一個(gè)例證。但政策效果的全面顯現(xiàn)還需要一定的時(shí)間，存在一定的滯后。

陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，中央控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的目的非常明確，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前管理層調(diào)控的首要問(wèn)題。他預(yù)計(jì)，2010年房?jī)r(jià)將不可能再現(xiàn)2009年瘋漲的局面。總體上看，房?jī)r(jià)漲幅將明顯趨緩，另外，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)、下跌的可能。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也表示，2010年樓市面臨調(diào)整已成定局。全國(guó)住宅市場(chǎng)的成交量將有所回落，從全國(guó)來(lái)看，一手商品房可能會(huì)有10%至15%的降幅，二手房方面則面臨更大幅度的調(diào)整。他解釋說(shuō)，由于去年全年二手房成交量出現(xiàn)了超預(yù)期的“井噴”，在一定程度上透支了今年的購(gòu)房需求。

楊紅旭認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)盤(pán)整的走勢(shì)，同比可能仍有一定幅度的上漲，但漲幅會(huì)逐步收窄。進(jìn)入二季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況，某些月份甚至可能會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的情況。而對(duì)于北京、上海等一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的可能性越來(lái)越大。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士持相對(duì)樂(lè)觀態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商資金充裕，“沒(méi)有降價(jià)賣(mài)房”的動(dòng)力，因此2010年樓市并沒(méi)有下調(diào)的可能。從近期一些開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來(lái)看，也可以看出他們對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁判斷，由于宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于回暖期，調(diào)控力度不可能超過(guò)2007年。宋丁認(rèn)為，“至少在今年一季度，樓市將處于僵持狀況，此后的走勢(shì)則取決于調(diào)控力度，但房?jī)r(jià)大跌的可能性不大”。