600平方米42萬元，1000平方米170萬元，這兩份報價涉及的宅基地所在省份一南一北，在12月中旬出現(xiàn)在同一土地流轉(zhuǎn)平臺上，轉(zhuǎn)讓信息中標(biāo)注的“流轉(zhuǎn)年限”均是70年。

　　農(nóng)民無償獲得的宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?當(dāng)前法律是允許的，但有諸多前置條件。

　　從該土地流轉(zhuǎn)平臺來看，包括上述兩宗地塊在內(nèi)，該平臺上眾多宅基地轉(zhuǎn)讓信息下方都單獨標(biāo)注了：宅基地轉(zhuǎn)讓非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員不得受讓該宅基地使用權(quán)。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限。”

　　2019年8月，全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案，其中規(guī)定國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　上述兩宗宅基地單價約合700元/平方米和1700元/平方米，這與國有住宅用地動輒上萬元的單價相比，價格看似不高，但考慮到農(nóng)戶獲得宅基地幾乎沒有成本支出，如能最終成交，這個收益也已經(jīng)足夠誘人。

　　新版《土地管理法》2020年元旦起就要正式實施，屆時，“有償退出”的宅基地流轉(zhuǎn)會形成一陣風(fēng)潮嗎?

　　不過，《土地管理法》并未詳細(xì)規(guī)定宅基地能退給誰，或者誰可以買宅基地使用權(quán)。而這將直接影響到宅基地流轉(zhuǎn)的可操作性。

　　此前一些政府部門規(guī)定，宅基地只能在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，或者退給集體組織。即集體之外，包括城市戶口的居民不能下鄉(xiāng)購買宅基地。

　　今年5月6日，國家發(fā)改委召開專題新聞發(fā)布會，介紹關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的有關(guān)情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人在會上強調(diào)，城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

　　政策上雖有諸多限制，但宅基地在民間私下的轉(zhuǎn)讓卻已屢見不鮮，漸成風(fēng)氣。

　　比如，上述宅基地在土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站上明碼標(biāo)價公開轉(zhuǎn)讓，與相關(guān)政策規(guī)定是否相違?因為看不到相關(guān)成交信息，很難下判斷其受讓對象是否是集體內(nèi)部人士，或者是否是轉(zhuǎn)讓方所在的集體組織有償收回了上述宅基地。

　　不過，如宅基地持有者想把地塊退給其所在集體組織，是否還需要通過網(wǎng)絡(luò)平臺來轉(zhuǎn)讓?這看似是個大費周章、不盡合理的行為。

　　民間自發(fā)、私自轉(zhuǎn)讓宅基地逐漸增多之際，地方政策監(jiān)管還在不斷強化。

　　海南省自然資源和規(guī)劃廳日前出臺的《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》規(guī)定，對于閑置宅基地及住宅，通過自愿協(xié)商等方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有償收回。

　　今年11月16日，韓長賦在江西調(diào)研時強調(diào)，要進一步加強宅基地管理，保障農(nóng)民住房權(quán)益，讓農(nóng)民住有所居。在此基礎(chǔ)上，要探索盤活閑置宅基地和農(nóng)房，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

　　但如果依然對流轉(zhuǎn)的渠道進行管控，只能允許內(nèi)部流轉(zhuǎn)，是否有利于消化閑置的宅基地?是否有利于增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入?

　　近段時間，一些專家學(xué)者就宅基地問題密集發(fā)聲，呼吁擴大宅基地流轉(zhuǎn)范圍，賦予宅基地更多權(quán)利。

　　全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任劉世錦近日在多個場合提出，明年要加大六方面的改革，其中第一就是通過城鄉(xiāng)要素流動加快大都市圈發(fā)展。“最近《土地管理法》給農(nóng)村集體建設(shè)用地入市開了一個口子，但是宅基地朝外流轉(zhuǎn)還不允許，這個改革必須加快，否則大都市圈的潛能，只能是看得見、抓不住。”

　　12月6日，在中國(深圳)綜合開發(fā)研究院主辦的“協(xié)同創(chuàng)新高端論壇”上，清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，《土地管理法》修改后仍然把宅基地流轉(zhuǎn)配置限于集體經(jīng)濟內(nèi)部，或者退給集體經(jīng)濟組織，或者轉(zhuǎn)讓給周邊的鄰居。雖然是鼓勵有償退出，但沒有退出的渠道，農(nóng)戶不會交給集體，也不會轉(zhuǎn)讓給周邊的鄰居，因為農(nóng)村實行一戶一宅，大量的房子閑置在那里。

　　“有人說閑置3000萬畝，相當(dāng)于城市住宅用地的總和。”蔡繼明稱。

　　他表示，宅基地只有使用權(quán)、居住權(quán)，沒有收益權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，而城市的宅基地具有完整的用地權(quán)。大量的離退休干部、公職人員和一些大學(xué)生，他們希望能夠參與鄉(xiāng)村振興，但到了農(nóng)村沒有落腳之地怎么辦?

　　在《土地管理法》修訂完成之后，蔡繼明表示正在關(guān)注《物權(quán)法》的修改。他認(rèn)為，希望能夠通過《物權(quán)法》的修改，賦予城鄉(xiāng)建設(shè)用地包括宅基地同等的權(quán)利。

　　在上述論壇上，中央黨校(國家行政學(xué)院)政治與法律教研部教授宋志紅表示，雖然外界對于今年《土地管理法》的修改評價不一，但該法也為未來的改革探索留下了空間。

　　在她看來，雖然法律修改并未允許宅基地直接入市，但流轉(zhuǎn)之路也并未完全堵死。

　　本輪《土地管理法》修改時刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織2/3以上成員或村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以依法入市，那宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地之間能否關(guān)聯(lián)起來?

　　宋志紅表示，存量宅基地入市不是農(nóng)民自己把自己家的地賣了入市，宅基地入市需要經(jīng)過退出途徑，即農(nóng)民把他的宅基地退出給農(nóng)村經(jīng)營經(jīng)濟組織，然后對這些地進行整治和規(guī)劃調(diào)整之后，納入經(jīng)營性建設(shè)范圍，開展經(jīng)營性建設(shè)用地入市，這同時為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供了龐大的蓄水池。

　　農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心研究員廖洪樂此前也曾對第一財經(jīng)記者表示，建議不要對宅基地流轉(zhuǎn)進行過多限制，也可以將一些閑置的宅基地轉(zhuǎn)化成集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合政策的前提下入市。

　　今年5月，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》也提出，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧�體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

　　以此觀之，這種宅基地曲線入市的思路開始被決策層采納，但依然設(shè)置了前提條件：村集體是流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)力量，而非農(nóng)戶自身。

　　在新版《土地管理法》即將正式實施之際，自然資源部等部門正在抓緊制定《土地管理法實施條例》，其是否會對宅基地流轉(zhuǎn)做出更為明晰的規(guī)定，業(yè)界也將拭目以待。