受房地產(chǎn)調(diào)控影響，住宅開發(fā)瓶頸凸顯，商業(yè)地產(chǎn)藍海也已經(jīng)快速轉(zhuǎn)變成紅海。而近期，一個尚屬陌生的概念正受到房地產(chǎn)界的關注，那就是以產(chǎn)業(yè)聚集為特征的園區(qū)開發(fā)，即所謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　上海證券近期發(fā)布的調(diào)研報告顯示，除此前傳統(tǒng)的園區(qū)類上市公司外，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，尤其是實力雄厚的實業(yè)集團公司。比如，聯(lián)想集團(微博)及其合作企業(yè)將在大慶建設科技城項目，總投資超過100億元。萬通在攜手TCL(微博)高調(diào)進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后，今年2月，又與匯源簽署了一份工業(yè)地產(chǎn)合作備忘錄，宣布對匯源集團旗下工業(yè)地產(chǎn)資源進行整合，通過萬通的專業(yè)開發(fā)，盤活匯源集團工業(yè)用地，收取租金及管理費用。而萬通則將借此轉(zhuǎn)身成為輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)公司。另外，綠地集團也與鄭州市相關部門簽約開發(fā)總投資額高達130億元的濱湖國際總部產(chǎn)業(yè)園。

　　在開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，擬上市公司聯(lián)東集團旗下的聯(lián)東地產(chǎn)可謂成績斐然。在近十年時間里，該公司在上海、北京、沈陽、無錫、天津等地開發(fā)了眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領軍企業(yè)。其產(chǎn)業(yè)園區(qū)有工業(yè)制造、總部園區(qū)和主題(電子信息、物聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意、軟件園等服務外包)園區(qū)。

　　“我們一直做住宅和商業(yè)地產(chǎn)，這兩個領域門檻不高。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)連概念都沒弄明白，但還是想了解一下是否有進入的可能。”上海一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者。

　　房地產(chǎn)三大泡沫逼企業(yè)轉(zhuǎn)型

　　目前房企之所以如此熱衷研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要是行業(yè)深度調(diào)整所致。易居研究院近期舉辦的“應對行業(yè)深度轉(zhuǎn)型，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍海”論壇上，聚集了復地、寶龍、明發(fā)、泰達、明華等150余家國內(nèi)房企的高管，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的受關注度可見一斑。

　　天津泰達集團旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理公司負責人謝天告訴記者，表面上看，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要有非常好的政府資源才可以順利拿到地，又要有雄厚的資金實力來支撐園區(qū)持有成本，對很多企業(yè)來說似乎門檻較高。但實際上，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也在試圖通過與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理運營公司合作的方式，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。

　　“大家都看到了，房地產(chǎn)業(yè)依靠粗放型發(fā)展模式實現(xiàn)高額利潤的黃金時代，已經(jīng)成為歷史，行業(yè)進入壁壘顯著提高，平均利潤率開始降低。在這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)急需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”一家房企負責人告訴記者。

　　對于目前房地產(chǎn)市場的形勢，易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成用“三大絞肉機”來形容三個開發(fā)領域的泡沫，即三四線城市住宅泡沫、商業(yè)地產(chǎn)泡沫，以及保障房泡沫。三大原本可供房企容身的藍海市場已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)變成紅海，投資風險不斷加大。于是，另一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念被提了出來。

　　聯(lián)東U谷金山項目總經(jīng)理劉璐認為，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以有效擺脫粗放型的資源開發(fā)和簡單的政策招商，而是以產(chǎn)品、服務和附加值招商，地產(chǎn)商可以幫助政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行市場化管理，以應對市場需求。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的“高難度動作”

　　因為符合經(jīng)濟發(fā)展方向和房地產(chǎn)調(diào)控方向，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前面臨良好的發(fā)展機遇，無論是在土地還是金融方面，都可以獲得不同程度的支持。

　　從融資上看，園區(qū)類公司的融資優(yōu)勢非常明顯。2011年，房地產(chǎn)企業(yè)受到國家限貸政策的影響，開發(fā)貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。但園區(qū)類開發(fā)商依然可以通過多種渠道融資，且融資成本相對較低。其中海泰發(fā)展(4.68,0.06,1.30%)和大港股份(6.90,-0.05,-0.72%)去年獲得的長期借款利率均低于7%，蘇州高新(5.95,-0.05,-0.83%)和外高橋(9.70,-0.04,-0.41%)也獲得了基準利率的長期貸款，即使是借款利率相對較高的東湖高新(7.81,-0.09,-1.14%)和華夏幸福，其長期借款利率也不過7.76%和7.32%，明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本。

　　對于地方政府來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對地方經(jīng)濟的貢獻十分明顯。據(jù)上海證券分析師舒延飛介紹，地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費對地方GDP和財政收入的貢獻。其次，開發(fā)區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群化進程中扮演著日益重要的角色。以珠江三角洲為例，周邊各經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通過專業(yè)化的發(fā)展形成了以計算機、家電為主的產(chǎn)業(yè)集群，百公里內(nèi)即可完成90%以上計算機零部件、80%以上的手機部件和100%的彩電部件的采購;再次，成熟的開發(fā)區(qū)不僅對解決當?shù)鼐蜆I(yè)、增加地方稅收和推高土地出讓價格都有積極作用，而且還能對周邊地區(qū)發(fā)揮示范和溢出效應。

　　基于上述原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得了地方政府的大力支持。土地出讓環(huán)節(jié)也變得非常靈活。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以是工業(yè)用地出讓，也可以是綜合類商業(yè)用地。一般來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)中都會有一定比例的住宅配建，開發(fā)商通過這部分住宅回籠一些資金。但產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分，需要開發(fā)商自主招商，運營管理。能否將園區(qū)規(guī)劃、定位與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)合，成功引入適合地方經(jīng)濟的企業(yè)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否成功的關鍵。”一位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專家告訴記者。

　　目前我國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是政府主導和經(jīng)營。從運營模式上看，通常由政府提供土地、資金進行基礎設施建設，制定政策吸引企業(yè)入園投資，并且承擔了日常的維護工作。這一模式的優(yōu)點在于充分利用了政府資源，由政府出面解決了開發(fā)區(qū)初建時面臨的資金和土地壓力，為園區(qū)發(fā)展提供了較為寬松的物質(zhì)環(huán)境。但缺點亦同樣明顯：較多的政府干預一定程度上導致了開發(fā)區(qū)建設偏離市場規(guī)律，成為政績工程。

　　隨著越來越多民營企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，這片藍海如何有效耕耘，避免成為另一個商業(yè)地產(chǎn)泡沫，也成為了業(yè)內(nèi)關注的話題。寶龍地產(chǎn)黃永華副總裁表示，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商需要有高超的資源整合能力，要能夠駕馭更大范圍的企業(yè)招商，并銜接好政府、企業(yè)資源，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遠比商業(yè)地產(chǎn)更為復雜。

　　大連慧谷產(chǎn)業(yè)園管理公司謝天介紹，對于政府來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是城市化的重要抓手，可以實現(xiàn)區(qū)域價值的提升，并推動城市化。但對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商，如何快速完成招商引資，如何搭建有效的盈利模式等都是需要認真考慮的問題。