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    編者按 說(shuō)到南京房?jī)r(jià)，很多人都會(huì)一聲嘆息。但風(fēng)風(fēng)雨雨這些年，南京樓市也不是一直火爆的，也有過(guò)大跌、有過(guò)暴漲、有過(guò)冷清、有過(guò)平淡。今天，當(dāng)我們面對(duì)社科院藍(lán)皮書對(duì)明年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)“提心吊膽”的時(shí)候，讓我們一起回頭看看南京樓市這些年走過(guò)的路，看看南京樓市的昨天、今天，和將要面臨的明天吧——

　　調(diào)控若放松，房?jī)r(jià)將“報(bào)復(fù)性上漲”

　　面對(duì)中國(guó)社科院《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的預(yù)測(cè)，專家說(shuō)南京房?jī)r(jià)暴漲可能性微乎其微

　　馬祚波 張?bào)?張遙

　　南京樓市的昨天

　　政策主導(dǎo)，曾大跌大漲

　　專家說(shuō)南京明年房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲

　　社科院在昨日發(fā)布的藍(lán)皮書中指出，明年房?jī)r(jià)走勢(shì)主要取決于政府調(diào)控的決心，如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈；另一種情況則是調(diào)控延續(xù)，房?jī)r(jià)略有下降或是溫和上漲。

　　那么，南京的房?jī)r(jià)還可能“報(bào)復(fù)性反彈”嗎？昨天，樓市專家表示，這種可能性微乎其微。

　　南京房?jī)r(jià)也曾大跌大漲過(guò)

　　其實(shí)，南京的房?jī)r(jià)并非只漲不跌，早在2007年到2008年期間，南京樓市曾有過(guò)一次“冷徹心扉的寒冬”。

　　“那時(shí)候降價(jià)的樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止一兩家，從城東到城南，從河西到江北，降價(jià)盤比比皆是。”談起當(dāng)時(shí)那一輪降價(jià)潮，東凱置地總經(jīng)理包天雷心有余悸。他說(shuō)，在他的印象中全市估計(jì)有七八成的樓盤都“淪陷”了。“那時(shí)，在河西，南京一家本地開發(fā)商推出的樓盤從均價(jià)1.2萬(wàn)降至9000元，而且還是精裝修交付。”

　　記者在查閱當(dāng)年的樓盤資料時(shí)也發(fā)現(xiàn)，不只是普通開發(fā)商，一些名頭不小的房企也跟風(fēng)降價(jià)。同樣是在河西，金馬酈城當(dāng)年推出了一批小戶型，均價(jià)不到8000元；萬(wàn)科名下的金域緹香也在2008年對(duì)72平方米的單身公寓降價(jià)促銷，均價(jià)只有8200元左右。

　　不過(guò)，在2009年下半年開始的搶房風(fēng)潮中，南京房?jī)r(jià)好似坐上了登月火箭，江北等板塊的價(jià)格漲幅甚至接近一倍，多數(shù)樓盤漲了50%以上。

　　為什么大跌？政策“狠”啊

　　很多在兩年前那一波降價(jià)潮中猶豫不決沒(méi)下手的人，現(xiàn)在肯定后悔不已，而當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為何會(huì)萎靡不振呢？

　　“金融政策是房地產(chǎn)企業(yè)的命根，只要這一塊收緊了，開發(fā)商的日子就很難過(guò)了。”南京福舍投資顧問(wèn)公司史東回憶說(shuō)，僅在2007年這一年，央行就加息五次，存款準(zhǔn)備金率也從年初時(shí)的9%，連續(xù)抬高10次，到年底時(shí)已經(jīng)上調(diào)到了14.5%，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是壞消息。

　　史東表示，持續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，都加大了開發(fā)商的資金壓力，開發(fā)商走投無(wú)路，只能采取降價(jià)跑量的方式換得一條“活路”。

　　東凱置地總經(jīng)理包天雷也表示，當(dāng)時(shí)樓市面臨不得不降的市場(chǎng)格局，買房人不出手，調(diào)控政策不放松，融資貸款不給力，只好降價(jià)。“而且，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商也沒(méi)多少人見(jiàn)過(guò)這陣勢(shì)，擔(dān)心企業(yè)扛不住金融風(fēng)暴，因此紛紛‘放水’。”

　　為什么又大漲了？地方救市

　　2008年走低的房?jī)r(jià)在2009年迅速回升反彈，到今年初達(dá)到頂點(diǎn)，究竟原因何在？如果真的是一輪下跌之后緊跟著就是報(bào)復(fù)性上漲，那么南京明年的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈嗎？

　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)表示，2009年房?jī)r(jià)反彈的“導(dǎo)火索”其實(shí)主要還是政策，各地紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的“救市”政策，比如南京市調(diào)低了購(gòu)房契稅與營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，免收印花稅、土地增值稅等多種稅種，個(gè)人所得稅也有一定比例的返還，購(gòu)買90平方米以下的房源甚至零契稅。

　　“正是地方政府的鼓勵(lì)措施讓老百姓放手買房，房?jī)r(jià)在此時(shí)才出現(xiàn)了瘋狂反彈。”宋堅(jiān)認(rèn)為，今年的情況與2009年并不相同，從前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上可以看出，穩(wěn)健的金融貨幣政策是未來(lái)的主導(dǎo)，防止通脹則是重中之重。

　　此外，宋堅(jiān)還認(rèn)為普通商品房的供應(yīng)量也將持續(xù)加大，這一部分的房?jī)r(jià)不僅不會(huì)大漲，甚至?xí)�出現(xiàn)局部下降。因此，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性微乎其微。

　　本報(bào)記者 馬祚波

　　南京樓市的今天

　　售樓員今年月入好幾萬(wàn)

　　但最低的時(shí)候就拿個(gè)底薪，才一千多元

　　明年的房?jī)r(jià)到底怎么樣還在猜測(cè)中，但2010年確確實(shí)實(shí)即將過(guò)去了，總結(jié)過(guò)去一年南京樓市的情況，“以古鑒今”，或者更有意義。昨天，采訪了幾位南京的售樓小姐和售樓先生，從他們一年的經(jīng)歷中，或者我們可以感覺(jué)到一點(diǎn)什么……

　　1月-3月底 最火時(shí)段

　　1天能賣100套，月入最少2萬(wàn)

　　談起2010年前3個(gè)月的工資，河西某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)王小姐興奮之情溢于言表，一直說(shuō)自己運(yùn)氣好。因?yàn)橥跣〗闳温毜臉潜P，正好趕在年初開盤。

　　“樓盤規(guī)模很大，品質(zhì)也很好，關(guān)鍵是當(dāng)時(shí)的價(jià)位在周邊區(qū)域來(lái)說(shuō)不算高，來(lái)買的人很多。開盤當(dāng)天就賣了100多套，房子總價(jià)基本都在150萬(wàn)以上。按照千分之1.3的提成計(jì)算，賣一套房子，我拿2000多元的提成。”王小姐回憶，3月份的時(shí)候她和同事平均月收入都在2萬(wàn)元左右，而銷售業(yè)績(jī)排在前三名的置業(yè)顧問(wèn)還有額外獎(jiǎng)金鼓勵(lì)，“這樣算下來(lái)，最高可以拿4萬(wàn)多元！”

　　但是，3月底傳出要出新政之后，公司也推出了一些后續(xù)房源，銷量和提成都和3月中旬有天壤之別，王小姐的收入也縮水了7成左右。

　　該時(shí)間段最高收入：3月收入4萬(wàn)元 底薪1200元/月+提成

    4月-8月 “國(guó)十條”發(fā)威

　　1個(gè)月沒(méi)賣掉1套房，就拿1500元

　　“4月到7月，我只成功了2筆單子，4月份我工資只有1500元錢”，楊先生代理銷售的是位于江寧區(qū)的某高檔樓盤，以別墅為主。“4月出臺(tái)國(guó)十條新政，對(duì)我們影響蠻大的”，到楊先生所在樓盤買房的，投資客占到了大多數(shù)，“4月到7月基本就沒(méi)人來(lái)看房”，楊先生和同事們每天能做的，就是給一些意向客戶打電話，保持聯(lián)系。

　　楊先生的好幾個(gè)同事在這段時(shí)間改行，或跳到別家賣房去了。“開發(fā)商寧愿‘蓄水’也不甘心輕易降價(jià)的，苦的就是我們這些靠賣房拿提成的人！”

　　該時(shí)段最低收入：4月到7月只拿底薪1500元/月+零提成

　　9-12月份 二次調(diào)控出臺(tái)后

　　二次調(diào)控不太嚇人，每月賺三四千

　　“9月份以來(lái)，房子談不上搶手，但每天也能賣出幾套”，在江北某樓盤做銷售的景小姐說(shuō)，她今年運(yùn)氣不好，代理的樓盤沒(méi)趕在前3個(gè)月開盤，錯(cuò)過(guò)了好時(shí)節(jié)。此后銷售就一直不溫不火。好在普通住宅，總價(jià)在100萬(wàn)左右，買房的人大多是“剛需”。

　　“5、6月的時(shí)候的確不好賣，但整個(gè)下半年的銷售情況還是可以的。”景小姐說(shuō)9月之后，能明顯感覺(jué)房子慢慢又開始好賣起來(lái)。

　　“綜合全年來(lái)看，收入高的人一個(gè)月能拿一萬(wàn)吧，也有低的，只能拿底薪，平均起來(lái)三四千的樣子，我也就是那個(gè)平均數(shù)吧。”景小姐表示。

　　為什么4月份的新政一下子涼了樓市，而9月底也出新政，行情卻明顯好些呢？景小姐分析，4月南京新房認(rèn)購(gòu)出現(xiàn)了一個(gè)非常明顯的下跌趨勢(shì)，是投資客撤離造成的。而9月再次調(diào)控的時(shí)候并沒(méi)有出現(xiàn)大面積的觀望，景小姐分析，是南京市民買房越來(lái)越成熟的表現(xiàn)，懂得理性選擇，跟風(fēng)買房的“羊群效應(yīng)”減少了。

　　“無(wú)論再出不出政策，買房人都已經(jīng)是一顆平常心了。房?jī)r(jià)就是漲，基數(shù)在那呢，還能暴漲多少？房?jī)r(jià)就是跌，也不能大跌了。”景小姐聲音平靜。

　　該時(shí)間段平均收入：月收入3000元，底薪800元/月+提成（500元/套）

　　本報(bào)記者 張 筠

　　南京樓市的明天

　　發(fā)帖“拼錢買房”

　　房?jī)r(jià)不漲也買，就是為了抗通脹

　　前幾天，南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)上論壇里，一條“拼錢買房”的帖子引起了網(wǎng)友熱烈討論。發(fā)帖人小xi表示，她冒出這個(gè)想法主要是為了抗通脹，讓手里的錢能夠保值。但相關(guān)專家提醒，這個(gè)方法風(fēng)險(xiǎn)較大，不能盲目采用。

　　“拼帖”出現(xiàn)網(wǎng)友紛紛響應(yīng)

　　這個(gè)帖子是在12月5日晚間發(fā)出的，內(nèi)容大概是：“現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖不明朗，但在大的通脹預(yù)期下還是擔(dān)心自己手上這點(diǎn)錢貶值。突發(fā)奇想，找人湊首付買套房抗通脹啊，有意向者詳談。”

　　這條帖子第二天就被論壇推到了首頁(yè)，引來(lái)許多網(wǎng)友的議論。很多網(wǎng)友表示這想法太有才了，很大膽，很前衛(wèi)。

　　不過(guò)也有網(wǎng)友認(rèn)為具體操作起來(lái)容易引發(fā)糾紛，不容易得到其他人的認(rèn)同。

　　記者聯(lián)系到了這位網(wǎng)名叫“xixiLin_2008”的發(fā)帖人。這位80后女孩兒，目前在南京從事美容工作。

　　小xi告訴記者，她發(fā)這個(gè)帖子其實(shí)并不是要隨便找個(gè)網(wǎng)友與自己拼錢買房，而是想跟大家交流一下對(duì)這件事的看法。然而出乎她意料的是，帖子掛出去后，已經(jīng)有幾十個(gè)人在QQ上加她為好友了，而且這一數(shù)字還在增加。

　　小xi說(shuō)，她和閨密已經(jīng)確定在江寧區(qū)地鐵最后幾站的沿線挑選總價(jià)較低的小戶型入手。

　　拼客再現(xiàn)：這次為了保值抗通脹

　　據(jù)記者了解，其實(shí)這類炒房的“拼客”首次出現(xiàn)，是在去年年底。

　　當(dāng)時(shí)全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的上漲。一些手頭有點(diǎn)余錢又不足以單獨(dú)炒房的人想出了這個(gè)主意，希望抓住機(jī)會(huì)淘一桶金。

　　但是目前，房?jī)r(jià)并沒(méi)有大漲的預(yù)期，“拼錢買房”族為何又再次出現(xiàn)？小xi告訴記者，她之所以有這種想法，純粹是因?yàn)槲飪r(jià)飛漲。

　　“現(xiàn)在手里的錢，做什么投資能保值呢？股市不穩(wěn)定，黃金不了解，存銀行更是無(wú)法賺錢，我買房只是想保住自己的資產(chǎn)而已。”不少網(wǎng)友表示，小xi的想法代表了時(shí)下很多投資者的心態(tài)。不同的是，他們沒(méi)錢獨(dú)立承擔(dān)炒房成本！

　　專家：拼錢炒房風(fēng)險(xiǎn)較大

　　對(duì)于為了抗擊通脹而再次出現(xiàn)的“拼錢炒房”族，不少市民表示風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，兩人需要有足夠的信任，還需要對(duì)收益分成和出手時(shí)間等問(wèn)題提前約定清楚，不然一旦意見(jiàn)不統(tǒng)一，輕則失去出手時(shí)機(jī)，重則相互撕破臉，造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

　　對(duì)此，法律專家也給出了一些建議和提醒。

　　江蘇高的律師事務(wù)所資深律師宋輝表示，首先產(chǎn)權(quán)人方面一定要寫兩個(gè)人的名字，而且每人的房產(chǎn)份額也要標(biāo)注清楚。否則一旦名義產(chǎn)權(quán)人反悔，以房產(chǎn)證為據(jù)主張自己為合法產(chǎn)權(quán)人，其他出資人對(duì)房屋的所有權(quán)就很難獲得法院支持。

　　除此之外，宋律師還提醒，簽訂購(gòu)房合同之前，兩人最好先簽好一個(gè)出資協(xié)議，將首付及貸款等環(huán)節(jié)，每人所分?jǐn)偟馁Y金都寫清楚，再找公證部門公證一下。以免日后“兄弟不能共富貴”時(shí)無(wú)憑無(wú)據(jù)。“即便如此，這樣的合作還是具備很大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者需要謹(jǐn)慎而行。”