首套房貸重現(xiàn)8.5折 合理微調(diào)不代表調(diào)控放松
近日，全國不少城市傳來首套房貸利率最低可優(yōu)惠至8.5折的消息，這在讓一些準(zhǔn)備購房的人感到驚喜的同時，也讓一些人開始擔(dān)心，政策的不斷微調(diào)會否刺激房價反彈?有專家就此認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場總體仍供大于求，部分剛需的釋放還不足以推動價格上漲，但抑制投機的調(diào)控政策決不能放松，以促使房價繼續(xù)回歸合理價位。
減輕剛需購房壓力
對于首套房購買者來說，近期部分銀行對首套房貸進(jìn)行優(yōu)惠打折的消息可謂是個大利好。據(jù)搜房網(wǎng)近日針對北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個城市重點銀行首套房貸利率的調(diào)查，近九成銀行已回歸基準(zhǔn)利率，滬津穗部分銀行重返8.5折。
記者就此采訪了濟(jì)南一些銀行和地產(chǎn)銷售公司，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南的首套房貸也出現(xiàn)了“松動”，銀行大多表示可以打破基準(zhǔn)利率，最低可降至9折，但8.5折的優(yōu)惠還沒有接到通知。
早在全國兩會期間，中國人民銀行副行長劉士余就表示，在各家銀行自主定價的基礎(chǔ)上，鼓勵其在基準(zhǔn)利率和首套房貸款優(yōu)惠利率的下限(即八五折)之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。本月12日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門發(fā)布的名為《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報告也明確表示，將支持居民家庭購買首套普通自住房，保持首套住房貸款政策的穩(wěn)定性。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款利率重回8.5折，一是說明國家正努力減輕剛需住房者的購房壓力;另一方面也說明，銀行貸款目前相對寬松。“每年上半年，銀行的貸款額度都會寬松一些。”合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說。
據(jù)了解，從2009年的7折優(yōu)惠，到2011年底的上浮10%，購房者在房貸支出方面的成本增加很多，房貸利率的下調(diào)對減輕購房者負(fù)擔(dān)將起到明顯作用。據(jù)測算，以首付三成總房價100萬元的商品房為例，貸款20年，如果按8.5折利率，相當(dāng)于房價降5.5%，每個月少還貸款436元。
對樓市成交提振有限
雖然銀行開始陸續(xù)推出房貸利率優(yōu)惠，但中國人民銀行近日發(fā)布的《2012年第1季度儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，目前的購房意愿仍處于近年來的最低谷。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房貸利率優(yōu)惠雖有助于提升成交量，但其意義更多在于減輕購房者負(fù)擔(dān)，成交量能否有效上升還是要看地產(chǎn)商能不能真正把價格降到合理價位。
業(yè)內(nèi)人士分析，在目前房價已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助于購房需求的釋放。“8.5折的利率優(yōu)惠肯定會導(dǎo)致需求增加，提高市場活躍程度。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說。
搜房網(wǎng)的調(diào)查也顯示了類似的結(jié)果，在“如果首套房貸利率下調(diào)，是否會加快您的購房腳步”一項中，52.17%的參與者選擇了“會”。
此外，記者了解到，近期我國部分城市的成交量繼續(xù)回暖。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第12周(3月12日至18日)40個重點監(jiān)測城市中，17城市樓市周均成交量同比下降，其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長。同比下跌的城市數(shù)量繼續(xù)減少，杭州和南京等城市的漲幅甚至達(dá)到150%以上。
但許傳明認(rèn)為，近期的成交回升，是對部分樓盤大力度降價的回應(yīng)，從濟(jì)南來看，銷售量較好的樓盤都是降價幅度較大的，這些樓盤普遍達(dá)到15%至20%的優(yōu)惠幅度。因此利率優(yōu)惠只能對成交量的上升起到輔助作用，最重要的還是要看房價能否降到消費者的心理價位。
今年房價仍將穩(wěn)中有降
記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分民眾擔(dān)心在存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)、首套房貸8.5折這樣的“利好”政策不斷出現(xiàn)而調(diào)控力度不再加大的情況下，樓市是否會反彈?專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的庫存量仍然較大，減輕剛需負(fù)擔(dān)等政策微調(diào)，雖可促進(jìn)成交量小幅回升，但還不足以撬動價格反彈，并且國家將會繼續(xù)嚴(yán)格實行抑制投機的政策，這將促使房價繼續(xù)回調(diào)。
“通過限購及差別化的房貸政策，有效地打擊了過度投資及投機需求，這使市場總體處于供大于求的局面，雖然剛需的逐步釋放會在一定程度上增加需求，但只有需求超過或者接近供給后，才會導(dǎo)致價格上漲。目前來看，供給空余還是比較大，所以今年房價仍會保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。”李鐵崗說。
專家表示，對于樓市的調(diào)控不可掉以輕心。“目前房價遠(yuǎn)未降至合理價位，如果在此時放松，則會使前期調(diào)控的效果大打折扣，并可能導(dǎo)致房價反彈，因此必須慎重。”山東社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長張衛(wèi)國說。
