世博地塊“跑步”入市 起拍價不到2萬元/平
樓面地價1.8萬元/平方米上下，從掛牌到開標不到3天時間。這是繼8月份13家央企簽約世博園區之后，上海世博地塊首度推向市場的歷史速度。
昨日，《第一財經日報》在上海土地交易市場看到，世博會地區B片區10幅商務辦公用地的信息，在今年第150號土地出讓公告中發布，涉及土地出讓面積約9.22萬平方米。
截至昨晚發稿時，上述10幅地塊均有1位競買人提出申請。業內普遍認為，種種跡象顯示，首批享受世博土地盛宴的可能將以央企為主，預計該批地塊今日多將以底價成交。
史上最短掛牌時間
世博B片區位于世博園區一軸四館西側，是規劃會展及其商務區的一部分，規劃范圍東臨周家渡路，西至長清北路，南臨國展路，北至世博大道，其后續開發一直較為引人關注。
土地交易市場信息顯示，150號上海土地出讓公告共推出地塊10幅，均為世博會地區B片區的商務辦公用地，涉及土地出讓面積約9.22萬平方米。
此外，記者查閱掛牌出讓進度安排發現，上述10幅地塊的出讓時間為10月24日9：30，接受競買申請的截止時間為10月25日17:00，而現場競價時間則為10月26日10:00。從掛牌報價開始到結束，前后不到3天時間。時間之緊湊，已然超越了一直以來上海經營性地塊從掛牌到截止普遍需要一個月準備期的“慣例”。
頗具意味的是，盡管150號土地出讓公告在10月24日才發布，但是其推出的10幅地塊競買保證金到賬時間早在10月18日已經截止。
市場分析人士指出，如無意外，上述10幅地塊或將以底價成交。
“這樣的結果早在意料之中。”上述人士表示，按照規劃，世博B片區是世博園區后續開發利用第一個啟動的區域，將建設成為央企總部集聚區。“更何況這么短的掛牌時間，此前沒有跟出讓方接觸過的開發商很難迅速作出反應，世博園區首批出讓的10幅地塊被央企率先參與的可能性非常大。”
記者發現，上述10幅世博地塊，曾在此前上海今年11號預公告中出現，根據11號預公告的說明：“本次預公告地塊涉及世博B片區央企總部等14幅國有建設用地使用權的公告。”
此外，早在今年3月，上海就啟動了世博園區B片區中央總部集聚區首批中央企業入駐商談工作。7、8月份時，已有包括中國華能集團、中國華電集團、中國鋁業公司、招商局集團等在內的13家央企與上海世博發展（集團）有限公司簽約，將入駐世博B片區。
一些簽約的央企已規劃入駐世博園區的業務板塊，比如中國商飛將建設總部大樓，中國鋁業將入駐資源貿易、運輸物流及交易業務結算等業務總部，中國黃金集團將入駐黃金珠寶交易等總部。
樓面地價遠低于市場預期
事實上，早在9月底11號預公告發布后，就有市場分析人士指出，B片區土地的出讓可能帶有一定的招商引資性質，而招商引資的對象，則直指央企。
當時，包括上海中原研究咨詢部研究總監宋會雍等多位業內人士普遍認為，首批享受世博土地盛宴的均是央企幾乎無懸念，預計最終成交地價也將低于約3萬元/平方米的市場價格。
然而，上述業內人士猜到了開頭，卻沒有猜中結局。
記者根據土地交易市場信息粗略估算發現，此次B片區推出的10幅商辦用地出讓面積普遍不大，基本在0.34萬~1.84萬平方米之間不等，容積率跨度較大，位于3.0~7.5之間，按照出讓面積和容積率粗略估算，根據位置、規模的不同，這些地塊的起拍樓板價僅在17000~19500元/平方米之間。
黃浦江邊以及市中心一些商業地塊的成交地價或許具有一定的可比性。2009年9月17日，海航集團旗下三家公司聯合以18.24億元競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價為36481元/平方米，成為當時上海最新單價地王；2010年2月，黃浦區163街坊地塊由新黃浦集團和新世界集團聯手競得，當時的成交總價34.1億元，成交樓板價5.18萬元/平方米。
“幾乎較業內預估的市場價3萬元/平方米打了一個六折。”根據一位長期從事土地市場研究的業內人士分析，按照1.8萬元/平方米左右的樓面地價估算，加上建安等成本，最終建成產品的成本需要2.8萬~3萬元/平方米，“即使這樣，也比去陸家嘴或者濱江附近花5萬~8萬元/平方米買一棟樓要劃算多了。”
