樓市調整股東“退房” 地產股權項目密集轉讓
據中國證券報 今年以來國內樓市持續調整，部分房地產項目盈利前景黯淡。與此同時，很多房企因資金鏈日益緊張，急需脫手旗下項目。由此，股東“退房”現象也趨于普遍。據中國證券報記者不完全統計，6月以來，在北京產權交易所、上海聯合產權交易所、天津產權交易中心、重慶聯合產權交易所等主要產權市場掛牌轉讓的房地產股權項目共達30余宗，掛牌金額合計超過50億元。
大宗地產項目頻現
“今年以來，房地產掛牌項目明顯增多，產權市場的大額項目，除了部分金融股權外，主要就集中在房地產領域。”北京產權交易所一位負責人表示。據不完全統計，6月以來，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有6宗，超過5000萬元的項目有11宗。
近日，上海聯合產權交易所掛牌信息顯示，北京紫金世紀置業有限責任公司兩筆各12%股權擬掛牌轉讓，掛牌價格均為10.75億元。這兩筆股權的轉讓方都是新華人壽保險股份有限公司。
資料顯示，紫金世紀置業成立于2005年6月，注冊資本25億元，主營業務為房地產開發、酒店管理、承辦展覽展示、會議服務等。目前該公司的大股東為北京飯店，持股比例為51%；另外，豐盛世紀置業有限公司和新華人壽分別持有25%和24%股權。
據了解，紫金世紀置業是為北京飯店二期擴建工程而成立的項目公司，目前，公司尚未產生主營收入。而北京飯店二期的住宅部分，正是位于北京王府井的知名高端項目——霞公府。北京飯店二期地塊位于北京飯店北側、王府井步行街入口處。項目規劃總建筑面積27.48萬平方米，由商業、酒店式公寓、住宅三部分組成。目前，住宅部分霞公府的成交均價已經達到98474元/平方米。
財務數據顯示，截至2010年12月31日，紫金世紀置業賬面資產總計為33.9億元，凈資產為24.97億元，經評估，公司資產總計達98.46億元，凈資產達89.54億元。
無獨有偶，上海聯交所不久前還出現過一宗地產“大項目”。上海其越置業有限公司100%股權尋找買家，轉讓方為上海城投資產經營有限公司，掛牌價格達41696.23萬元。
上海其越置業主營業務為房地產開發經營、物業管理，室內裝潢，實業投資，投資管理，建筑材料銷售，注冊資本2.3億元。目前，該公司負責開發閘北區待開發商品房項目。
資料顯示，閘北區商品房項目位于閘北區350街坊，為原上海北郊水質凈化廠原址，規劃用途為普通商品房，土地使用權面積15999.40平方米。出讓宗地規劃條件為建筑總面積39999平方米；建筑容積率為普通商品房2.5。本次股權及轉讓涉及附屬資產按現狀移交。以2011年5月31日為評估基準日，標的公司凈資產為41696.23萬元。
多數項目盈利不佳
從目前掛牌的房地產項目看，多數項目的盈利前景不佳，其中，不少項目擬引入新投資者后“重整旗鼓”。
上海南光聯合房地產有限公司10%股權擬以1254.37萬元的掛牌價格轉讓，轉讓方為南光實業有限公司。公司自2009年以來一直處于虧損狀態。
資料顯示，上海南光成立于1993年，注冊資本606萬美元，控股股東為中宸投資控股有限公司，持股比例為90%。2009年度，公司凈利潤為-4.96萬元；2010年度，凈利潤為-69.43萬元；今年1-5月，凈利潤為-47.74萬元。
目前，上海南光旗下的主要項目為“威尼斯花園”，其中未開發土地達78900平方米。該宗土地位于“威尼斯花園”一期東西兩側，分別為東部34231平方米及西部44669平方米。根據《上海市人民政府關于修改<上海市黃浦江上游水源保護條例實施細則>的決定》，淀山湖、元蕩湖沿湖縱深0.2公里的陸域內，除建設開放型綠化帶外，不得新建其他任何項目，因此該剩余土地一直未開發建設。但經過上海南光聯合房地產有限公司多次申請，2010年7月5日，青浦區發改委同意公司《關于上海威尼斯花園續建項目核準的申請》，對西部44669平方米的土地進行開發建設。據了解，本次上海南光10%股權，主要目的便是引入新投資者開發剩余土地。
另據上海聯交所信息，上海浦祥房地產開發有限公司25%股權和北京京師大房地產開發有限責任公司34%股權也都在尋找買家，掛牌價格為15014.94萬元和4500萬元。
上海浦祥注冊資本40000萬元，主要開發的項目東渡·青筑位于青浦新城西區，是2010年世博會藝術人居展示項目。今年1-4月，公司虧損139.44萬元。根據評估，截至2010年11月30日，公司資產總計96450.21萬元，凈資產60059.78萬元。目前，上海浦祥與上海東渡豐匯投資簽訂的《委托項目、工程管理服務合同》、與上海東渡實業簽訂的《銷售代理服務合同》均在合同履行期內。
京師大房地產公司注冊資本3000萬元，2010年度，公司營業收入為12224.64萬元，營業利潤和凈利潤分別為-969.69萬元和-973.31萬元；今年1-5月，凈利潤虧損174.6萬元。截至2010年12月31日，京師大房地產公司的負債77500萬元，賬面凈資產為-2860.61萬元。經評估，公司資產總計為90134.69萬元，凈資產為12634.68萬元。
京師大房地產34%股權的轉讓方北京國泰新華實業有限公司提出，受讓方應為從事工程建設、開發5年以上的國有獨資或國有控股的企業法人，應具有良好的財務狀況和支付能力。
推動行業整合
“一方面，越來越多的中小房企或在建項目通過產權市場掛牌轉讓，主業非地產的公司正逐步撤離房地產市場，另一方面，大型房企和主力資金通過產權市場尋找有潛力的項目，擴張勢力范圍，完善區域布局。產權市場正在推動房地產行業的整合與洗牌。”一位資深產權界人士表示。
2011年上半年，中小型房地產企業剝離房地產業務的案例明顯增多，同業并購活動頻繁。根據中原統計，今年上半年，房地產領域共出現487宗并購交易，涉及并購金額約231億元，相當于去年全年并購金額的1.5倍。其中不少案例通過產權市場完成。截至目前，房地產行業的并購金額已超過2008和2010全年水平，預計今年并購金額將創2008年以來的新高，行業整合趨勢日益加劇。
今年以來，不少主業非地產的公司“退房”意愿強烈。以廣州造紙集團為例，該公司日前集中打包清理房地產業務，其中包括房地產開發公司、房地產中介公司、工程咨詢監理公司和物業公司等7家公司。掛牌價格最高的資產為廣州城建開發興業房地產中介有限公司48%股權，報價11978.89萬元。7宗項目掛牌價格合計為16594.61萬元。
在項目成交方面，房地產項目一直是產權市場的“重頭戲”。在北京產權交易所，房地產項目的轉讓金額已連續數周位居交易排行榜前三甲。在上海，房地產項目也是交投活躍。日前，海南省一家中央企業控股公司出讓國投洋浦港普瑞房地產有限公司58.7%股權，項目掛牌后不久，便被海南一家私營投資有限公司收購，成交價格達2841.77萬元。
業內人士指出，在政策寬松的2009年，利用資金杠桿開發房地產利潤十分豐厚，諸多企業競相開辟房地產業務，也正是這批企業在此輪調控中最先退出地產市場。目前，產權市場已成為這些企業退出房地產領域的重要平臺。本報記者 林喆
