北京綠城價格“暗漲”應對一房一價
據經濟參考報 2011年5月1日，將是規定“一房一價”的《商品房銷售明碼標價規定》的執行日。搶在這一天到來之前，北京高檔樓盤開始尋求應對的策略，在5月1日之前暗中上調部分低價戶型的價格，成為策略之一。
記者調查發現，綠城(中國)在北京開發的高檔住宅誠園項目，即采用了這一手段。至4月11日，北京綠城房地產開發有限公司已經完成了對誠園項目的“暗中調價”。該項目未售出房源的實際銷售價格，悄然上調1000元/平方米。
這將致使綠城誠園項目未售房源的單套總價至少上漲10萬元，而戶型越大單套總價上漲的幅度也就隨之水漲船高。業內人士透露，這種暗漲應對一房一價的手段，對于已經在售的高檔住宅開發商，最具利益動機。
悄然“漲價”
3月22日，國家發改委下發《商品住房銷售明碼標價規定》(下稱“規定”)，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。
5月1日將是該項政策的執行“大限”。于是，搶在5月1日“規定”開始執行之前，在北京便有開發企業開始采用暗中漲價的方式，獲得最后的“上調價格機會”。本報綜合購房人的反映和記者調查后發現，位于北京的綠城誠園項目，近日對原有未售房源中價格較低的房源進行了調價 ， 每 平 方 米 價 格 上 調 的 幅 度 為1000元。
誠園項目位于北京市朝陽區南沙灘東路3號，開發商為北京亞奧綠城房地產開發有限公司。經記者調查，該公司歸屬北京綠城房地產開發有限公司，而后者系在香港上市的綠城(中國)房地產股份有限公司的全資子公司。
2010年3月、10月，誠園項目分兩次獲得北京市住建委的預售許可，目前項目主體工程已經完工，按照綠城方面與購房者簽訂的預售合同，該項目將與2011年底和2012年中分兩批交房。
記者了解到，今年清明小長假期間，該項目告之購房咨詢者，誠園中部分原有售價較低的房源，將調整價格，調整價格的范圍既包括三居室，也包括一部分較大戶型。
誠園項目的三居室建筑面積約171平方米，位于項目西北角樓棟二層的兩套三居室的價格，在其上調價格之前，總價分別約為944萬元、935萬元人民幣，約合單價55000元/平方米。上調價格后，這兩套三居室的總價分別上漲至961萬元、952萬元人民幣，約合單價56000元/平方米，單價漲幅約1000元，總價漲幅在10萬元上下。
本報綜合多方情況證實，除上述兩套三居室外，部分面積較大的戶型也以1000元/平方米的幅度上調了售價。由于戶型面積的增大，其總價上浮的額度也就較高。
不過，記者也發現，該項目未售房源中原有定價較高的，本次開發商未進行價格調整。
應對政策
為何搶在5月1日到來之前，綠城方面悄然調高了部分未售房源的價格？該項目一位銷售人員表示，這主要是為了應對發改委的“一房一價”政策。“如果現在不調，5月1日以后就不能再調高了。”在電話中，她對記者說。
按照北京市一房一價的操作方式，一旦開發企業確定申報的價格得到批準，并在售樓現場以及相關網站進行公示，將不得再行上調價格，這也就是上述銷售人員“現在不漲，就沒有機會再漲”的邏輯的由來。
發改委發布的《商品房銷售明碼標價規定》指出，商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。同時，發改委的“規定”同時要求對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
預留空間
在實施“一房一價”政策之前，北京市住建委一直通過“擬參考銷售均價”審核、公示的方式，對開發商的定價行為進行約束，不過，恰是合理運用了該機制，綠城方面才得以在5月1日前，對定價較低的未售房源向上調價1000元。空間恰恰來自“擬參考預售均價”。北京市房地產交易管理網的信息顯示，誠園項目A 2#住宅樓和B1#住宅樓的“擬參考銷售均價分別為62632元/平方米和60680元/平方米。”“但是，我們此前的銷售價格，實際上是低于這個價格的。”前述銷售人員表示，按照“高限”提供這一價格指標進行公示，主要是為在日后靈活調整單套住房價格預留空間。
記者了解到，2010年5月1日以后，北京市住房和城鄉建設委員會在對樓盤預售許可進行審批后，要求在北京市房地產信息管理網上公示其“擬售參考均價”，該科目由開發企業向北京市住房和城鄉建設委員會提供，并接受審核。
多位北京開發企業的銷售負責人均向記者表示，按照北京市的操作方法，在企業上報的擬售參考均價通過住建委審核并在交易管理網進行公示后，房地產開發企業任何的價格調整行為，都不得高過這一“上限”，但在這一上限之下，可以進行自主調整。這便是在發改委系統進行“一房一價”制約之前，住建委系統對于房地產商定價的約束機制。
也正是在這個機制之下，在發改委5月1日開始在全國執行一房一價之前，作為開發企業的綠城，才能對其定價較低的房源，向上上調價格。對此，該項目銷售人員表示，即便是上調之后的價格，也低于其向住建委申報的“上限”，而這種“高報”擬銷售參考均價的策略，則是為類似的價格調整預留空間。
業內人士透露，如此合理運用管理機制應對5月1日“一房一價”大限的開發商，并非綠城一家，而這種“應對”的方式，在已售一段時間的高檔住宅項目的開發商中，將更有利益沖動。記者 洛濤 北京報道
