樓市重現(xiàn)內(nèi)部促銷最低8.8折 資金鏈困局隱現(xiàn)
雖然開發(fā)商給予內(nèi)部低價，但很多員工并不愿意出手，他們認(rèn)為房價應(yīng)該還會繼續(xù)跌。早報見習(xí)記者 管開吉 圖
地產(chǎn)商們一邊對外宣傳資金依然充沛，一邊卻將樓盤銷售目標(biāo)瞄準(zhǔn)了自己的員工。早報記者獲悉，目前上海眾多開發(fā)商正再次沿用2005年和2008年兩輪樓市低谷時期的市場策略，以內(nèi)部折扣價售樓給自己員工，以回籠現(xiàn)金，撐過樓市寒冬期。
有開發(fā)商表示，由于市場不濟(jì)，大量不愿意明顯降價的開發(fā)商更愿意采取內(nèi)部銷售，只要能夠完成預(yù)定銷售額，就能夠避免對外大幅降價所帶來的“不必要風(fēng)險”。
內(nèi)部折扣換成交
在過去的一個月時間里，已經(jīng)有眾多地產(chǎn)商最近開始向內(nèi)部員工提供比平時低得多的折扣價，鼓勵公司職工購買樓盤房源。
這種內(nèi)部銷售并不同于以往常見的開發(fā)商員工折扣。“如果是去年，我們頂多能夠拿到號買房，折扣僅僅是1到3個點(diǎn)（1%~3%）。”有公司員工這樣告訴記者，在他們公司購房的折扣與工作時間有關(guān)，在公司資歷越深的元老，可以享受到更多的優(yōu)惠。而到今年，這種折扣更多從福利變成了一種對內(nèi)的促銷。
早報記者目前了解到的最低折扣價是，一家開發(fā)商在嘉定的新盤給內(nèi)部員工開出了8.8折優(yōu)惠。
此外，部分業(yè)界同行懷疑上周某樓盤全部被內(nèi)部消化，該樓盤不到2.6萬元/平方米的成交均價遠(yuǎn)低于同地域新盤。
在上述被內(nèi)部人士點(diǎn)到的樓盤中，最近的成交量都排在樓盤成交榜的前幾位。
企業(yè)融資“良策”
上述場景似曾相識，在開發(fā)商被不斷質(zhì)疑資金鏈問題的2005和2008年，他們正是利用公司內(nèi)部員工的購房資金來換取足夠的現(xiàn)金，撐過樓市低谷階段。
翟某曾在2005年買下新江灣城一處住宅，她的丈夫當(dāng)時正供職于在當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)商，由于市場驟冷，公司決定將降價的嘗試首先從內(nèi)部發(fā)起，于是他們買到了8.5折出售的樓盤，這被稱為員工福利，而不久之后，這種折扣被推向市場。
在個別樓盤的員工內(nèi)部買房中，部分公司甚至向員工提供部分首付，并承諾一定時間內(nèi)的無理由退房。事實上，在上一次危機(jī)中，杭州某大型房企就曾通過員工認(rèn)購這一招度過了資金危機(jī)，等市場回暖后，員工紛紛將名下的房產(chǎn)通過解除合同等方式退還給公司再賣。
雖說是給予內(nèi)部低價，但很多員工并不愿意立即出手。“9.5折的話，根本不是底。”楊潔說，她所在的公司是上海一家知名的本土國企。雖然公司給出折扣，但員工認(rèn)為房價應(yīng)該會繼續(xù)下跌。
在2008年寶山某開發(fā)商的銷售過程中，很多員工折扣購買了公司的新盤，不過由于市場遲遲無法復(fù)蘇，公司最后最終的市場售價甚至更低于內(nèi)部員工價。
資金鏈困局隱現(xiàn)
地產(chǎn)商們急于出貨揭示出看似穩(wěn)定的現(xiàn)金流狀況下的資金隱憂。
中原地產(chǎn)的一份半年度報告顯示，從國內(nèi)融資環(huán)境來看，從去年第三季度開始，尤其是今年4月新政頒布以后，開發(fā)商的國內(nèi)融資途徑遭遇圍堵。
據(jù)統(tǒng)計，由于2009年三季度開始地王現(xiàn)象愈演愈烈，打擊囤地捂盤現(xiàn)象成為當(dāng)時調(diào)控政策的重點(diǎn)。國土資源部隨后介入房地產(chǎn)企業(yè)上市和再融資的審批，主要負(fù)責(zé)審核上市房企土地是否存在違規(guī)現(xiàn)象以及是否符合融資條件等。此后，以招商地產(chǎn)（000024）和萬科（000002）為首的上市房企近700億元增發(fā)申請即告暫停。
對上述變化，中原分析，盡管政策迄今尚未對上市公司的各類國內(nèi)融資途徑全面封鎖，但對于土地儲備消化周期較長的大型房企而言，無異于告停。因而，今年以來，各家房企紛紛選擇非常規(guī)渠道融資，一方面積極尋找海外合作伙伴、與外資銀行簽訂貸款，一方面通過高息公司債手段確保順利融資，國內(nèi)上市的公司也嘗試以與各投資機(jī)構(gòu)成立基金的形式覓得資金支持。由于國內(nèi)融資環(huán)境的惡化，2010年上半年十大房企共計融資323億元，僅占去年全年融資額的25%。
