業(yè)內(nèi)人士認為全國樓市放量上升局面已經(jīng)結(jié)束
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本報記者 林喆
從7月份開始，北京、上海、廣州和深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的萎縮。進入8月，“價漲量縮”的范圍正在擴大。目前，從周均成交量看，北京、上海、南京等城市的新房銷量已跌至今年3月份的水平；深圳新房銷量更是跌至1月份的水平。
業(yè)內(nèi)人士指出，受房價過快上漲和供給瓶頸影響，全國樓市放量上升局面已經(jīng)結(jié)束，三季度，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨銷量調(diào)整的考驗。不過，這對房企下半年的業(yè)績增長影響較小。另外，各地商品房價格依然維持高位，隨著結(jié)算資源的增加和毛利率的提升，房企全年業(yè)績增長沒有懸念。
業(yè)績基本鎖定
據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，按照申萬行業(yè)分類的A股房地產(chǎn)公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入963.32億元，同比增長17%；實現(xiàn)營業(yè)利潤209.92億元，同比增長23.5%；實現(xiàn)凈利潤160.53億元，同比增長21.75%。
由于會計結(jié)算制度的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款項基本決定了其未來業(yè)績。今年上半年，樓市銷售持續(xù)放量，致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，上半年，A股房企預(yù)售款項達1428.12億元，同比增長39.5%，比年初增長55.3%，是上半年營業(yè)收入的1.5倍。這表明，房企今年的業(yè)績已基本鎖定，增長已無懸念。
截至目前，已有31家A股房企公布了三季度業(yè)績預(yù)告，其中有11家預(yù)增，5家扭虧；“報喜”公司超過半數(shù)。金融街（000402）預(yù)計1-9月實現(xiàn)凈利潤約76,800萬元至96,000萬元，同比增長100%至150%。
數(shù)據(jù)還顯示，A股房企二季度凈利潤環(huán)比增幅達168.93%。其中，60余家房企凈利潤環(huán)比增長，占比近七成。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大部分是去年行情的體現(xiàn)，但從單季度的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇趨勢已經(jīng)十分明顯。
盈利能力改善
中報數(shù)據(jù)顯示，上半年A股房企營業(yè)利潤率為21.8%，比去年同期增加1.15個百分點。業(yè)內(nèi)人士分析，房價高企將提升房企的毛利率和凈利率。
數(shù)據(jù)顯示，扣除不可比因素后，80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個百分點。與此同時，銷售期間費用的大幅下降也有效降低了開發(fā)商的成本。80家房企平均銷售期間費用率為25.74%，較去年同期大幅下降了25.35個百分點。
目前一線城市整體房價處于歷史的高點，二線城市房價處于2008年下半年以來的高點，重點城市房價較2007年下半年平均價格高出15%左右。
宏源證券研究報告指出，2009年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是“以量補價”（2009年上半年多數(shù)城市商品住宅的平均成交價格同比負增長）；而下半年，隨著房價同比出現(xiàn)正增長，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將變?yōu)椤耙詢r補量”。而后者將提升房企的銷售毛利率。
此外，上市房企存貨總量與年初基本持平，其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結(jié)構(gòu)已有較大變化。其中，已完工開發(fā)產(chǎn)品下降明顯，萬科、華僑城等降幅均在30%以上，體現(xiàn)了上半年銷量大增對庫存的快速消化；在建產(chǎn)品和擬開發(fā)土地較年初有所上升，表現(xiàn)為開發(fā)商加大土地儲備和開發(fā)力度，保證了行業(yè)未來供應(yīng)量的提升。
目前，房企現(xiàn)金流充裕。上半年，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值總計296.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值實現(xiàn)同比增長，占比近八成，其中37家房企現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正，改善明顯。
