全國620樓盤成本曝光 行業(yè)整體利潤率超30%
據(jù)東方網(wǎng)消息 為回應外界對“我國地價占房價比例平均為23.2%”的質(zhì)疑，國土資源部日前公布了全國620個監(jiān)測項目的土地成本。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)項目的地價占房價比例在15%~30%之間，其中，最低比例為5.3%，最高為58.6%。
昨日，不少業(yè)內(nèi)人士表示，該數(shù)據(jù)證明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率偏高的現(xiàn)實，但在目前的形勢下，打壓市場的政策不會出臺，平抑上漲過快的房價才是主要調(diào)控方向。
行業(yè)整體利潤率30％~40%
國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，620個案例中，東部地區(qū)共有316個，地價占房價比例平均為27%；中部地區(qū)共有158個，地價占房價比例平均為21%；西部地區(qū)為146個，地價占房價比例平均為18%。
另外，超過半數(shù)的項目地價占房價比例在15％~30%之間。地價占房價的最低比例為5.3%，最高達58.6%。
“在更極端的案例中，地價占房價的比例甚至在5%以下。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，23.2%是整個行業(yè)的平均值，算上約30%的建安成本，12%~15%的稅費成本，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率在30％~40%之間。
“管理和銷售成本都包含在稅費中。”她同時表示，在國家調(diào)低自有資金比率后，開發(fā)商投入的資金量減少，實際利潤率更高。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭則對每經(jīng)記者表示，除去融資和公關成本，上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅后凈利率接近20%，少數(shù)企業(yè)甚至達到40％~50%。
他稱，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負轉正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點。“房地產(chǎn)行業(yè)仍是高利潤行業(yè)。”
灰色成本讓開發(fā)商守口如瓶
但要想獲得房企更為細致的成本數(shù)據(jù)，仍然十分困難。
“哪個開發(fā)商會說實話？”一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，影響房價的主要因素是供求關系，而不是成本。因此，國土部公開該組數(shù)據(jù)“毫無意義”。
在鳳凰衛(wèi)視的一檔訪談節(jié)目中，華遠集團總裁任志強曾表示，讓開發(fā)商公開成本如同讓老公公開老婆的三圍一般，是不可能的。
“灰色成本是開發(fā)商最難以啟齒的部分。”某證券公司分析人士向每經(jīng)記者表示。昨日，CCTV《經(jīng)濟半小時》節(jié)目爆料，鄭州的一家房企成本清單顯示：各級行政部門的稅費占20%。比趙松的測算高出至少5個百分點。
該報道同時稱，開發(fā)商為牟取暴利更改容積率的現(xiàn)象屢見不鮮，地方政府則成為公關對象。
“國土部公布620個項目的土地成本是件好事，但如果能借此公開房地產(chǎn)開發(fā)中的‘權力尋租’行為，其意義將更重大。”楊紅旭表示。
托市但不托房價
除國土部之外，近期，國家統(tǒng)計局和國稅總局連續(xù)調(diào)研房企，指向成本構成和稅費結構，并一度引發(fā)“政策轉向”的猜測。
“在出口、消費等經(jīng)濟基本面仍沒有根本好轉的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的政策不會反向操作。”上述分析人士向記者表示，在實體經(jīng)濟中，只有房地產(chǎn)、汽車等少數(shù)產(chǎn)業(yè)具有較為強勁的需求，并成為拉動GDP的重要力量。
但快速上漲的房價有可能受到抑制。該人士稱，高企的房價已經(jīng)成為居民的負擔，并抑制了其他行業(yè)的消費。因此，在政府繼續(xù)托市的基礎上，房價飛漲的勢頭可能會得到遏制。
楊紅旭也認為，未來有可能出臺一些平抑房價的措施。他表示，二套房貸政策的收緊是一個信號，表明政府已經(jīng)意識到泡沫的存在。
這種觀點已成為業(yè)內(nèi)的主流。昨日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在《瞭望》上撰文指出，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，對下半年來說，一方面要維護上半年房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢；另一方面則要防范少數(shù)城市高地價、高房價等問題的蔓延。（張敏）
