21世紀經濟報道監管層對房地產行業信貸風險管理再次加碼。

    4月19日，銀監會召開2011年第二次經濟金融形勢通報會，銀監會主席劉明康要求進一步強化房地產開發貸款風險管理，開展新一輪的房地產貸款壓力測試。

    記者從商業銀行知情人士處獨家獲悉，4月初，銀監會已下發通知，要求各銀行按新的情景假設條件測算房貸質量變動情況，本月底到5月初上報測試情況情境下的八項房地產類貸款五級分類余額。

    與去年銀監會先后兩次提出的房貸壓力測試情境假設條件相比，此輪測試考慮的假設情況更為細致、嚴格。上述人士稱，此次對高風險地區和一般地區進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調27個基點，房價下跌40%、利率上調54個基點，房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設情境。

    “與去年相比，今年以來多地房價下跌，今年也加息了幾次，開展新的壓力測試是必要的。”數名商業銀行人士表示。不過，銀行人士多認為，出現測試中的極端假設條件概率很低，房地產不良貸款和不良率應不會出現大幅上升情況。

    7大城市高壓測試

    北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京7大城市為房貸“高風險地區”，需按房價較大幅度下跌的條件測算。

    據透露，此次對房貸壓力測試按照地區的不同被給予了不同對待，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市被確認為房貸高風險地區，需按照房價較大幅度下跌的條件測算房地產貸款五級分類變動。

    中國房地產指數研究院數據顯示，2010年7月，上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京的商品住房成交均價分別為23883元/平、23465元/平、13926元/平、6325元/平、19950元/平、11892元/平，及至今年3月，這6大城市商品住房成交價分別為13806元/平、19424元/平、11287元/平、6933元/平、18352元/平、13069元/平，多數城市房價下降（北京數據缺失）。

    “這些城市房價漲幅過大，如果政策持續緊縮，出現大幅下跌是可能的，銀行有必要提前了解可能的承受度。”深圳一名地產中介研究人士稱。

    對于7大城市之外的其他地區，銀監會要求按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108個基點的情況測算。

    相比去年的兩次房貸測試，新一輪測試更具地區針對性，在房價下跌幅度上也給予了或重或輕的情境。

    2010年5月，銀監會要求銀行按照房價下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點三種情況進行房貸壓力測試，此后8月，監管部門重新定義重度壓力情景的房價下跌幅度，從下跌30%調整為50%。

    此外，前述知情人士透露，今年的測試增加了“成交面積下降”這項情境，輕、中、重相應按下降10%、20%、30%來測算。

    銀行人士解析稱，監管層新設情境應主要是考慮到房地產開發貸壓力測試實際情況，銀行對開發商的貸款不只是抵押貸款，還包括很大比例的信用貸款，這就要考察開發商的還款現金流，即銷售收入，其測算不僅涉及房價變動，還有成交面積的變動。

    知情人士稱，按監管要求，測算結果出來后，各銀行需分類上報壓力測試情境下的8項房地產類貸款五級分類變動情況，分別是房產開發貸、地產開發貸、土地儲備貸款、商用住房貸款、個人住房貸款、企業購房貸款、上下游相關行業貸款（上游包括煉鋼、水泥、玻璃行業等，下游包括家具制造、小家電等）、其他貸款。

    多樣測試模型成效難辨

    “假設條件太多了，有些可能還是沖突的。”一位人士直言。比如，房價下跌50%時，成交面積降30%的假設不一定成立。

    監管層督導開展和商業銀行自覺開展的房貸壓力測試，成效幾何，一直混沌無解。

    “國有行、股份行、小型銀行的壓力測試模型都不一樣。”一名從事房貸壓力測試的銀行人士說，監管層下發的測試標準格式只要求銀行將房貸分為按揭類和非按揭類分別測算，其他都是各家銀行自己給出情境假設。

    據其了解，在開發貸方面，多數銀行按房價、利率、區域、成交面積、在建面積等5個主要指標測算開發商的還款現金流；在個人住房按揭貸款方面，按房價、利率、區域、貸款與價值比率（貸款總額除以房產估值）等4個主要指標測算客戶違約率，多分為自住房貸款、投資性住房貸款、以房產為抵押的經營貸款、房產消費貸款4類來分別測算。各銀行測試假設條件期限一般是1年。

    不過，四大國有行測試模型比較復雜，指標中還包含了GDP增速，房地產行業變動等，中型股份行會考慮房地產企業的經營情況變化，存貨周轉率指標，企業評級變化等，市場份額不大的小型銀行可能會逐筆測算開發商客戶的預期損失，開發成本變化，現金流異動導致的房地產不良貸款情況。

    “說實話，我認為房貸壓力測試的意義并不大，假設條件太多了，有些可能還是沖突的。”這名人士直言。比如，在房價下跌50%的重度情境假設下，成交面積同時下降30%的假設不一定成立，房價跌幅大了，成交量回升的可能性很大。

    此外，多名銀行個貸人士對記者稱，房貸壓力測試都是靜態的，假設大多數的指標不變，只是測算房價、利率、成交面積極端變化情況下的信貸質量變化，而事實上這是不可能的，房地產及其相關上下游行業的信貸影響很難測算，缺乏歷史數據，依賴個人經驗估算并不準確。

   根據此前各銀行公開的以往房貸壓力測試結果，多數銀行均稱總體風險可控。如交行去年5月第一輪壓力測試結果顯示，房價下跌30%，開發貸不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。去年8月第二輪測試在房價下跌50%的極端情況下，其開發貸不良率上升約1.6個百分點，個人住房貸款不良率上升約1.2個百分點，變化率不大。

    “影響銀行房貸的最大因素還是信貸政策的調整，并不是房地產市場的變化。”前述從事房貸壓力測試的銀行人士說。當前，諸多銀行緩發或停發房地產貸款，這會直接影響到銀行的房貸余額、收益等。