據(jù)中國(guó)證券報(bào) 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著1月底“國(guó)八條”的出臺(tái)，樓市正在步入“量跌價(jià)滯”的狀態(tài)。與此同時(shí)，開發(fā)商資金來源增幅快速回落，低于十年來均值，資金面趨緊，加大了市場(chǎng)降價(jià)的壓力。
房?jī)r(jià)“高位僵持”
在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺(tái)的“國(guó)八條”從購房資格、交易稅費(fèi)、土地供應(yīng)等多方面再度收緊了樓市調(diào)控緊箍咒，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成了巨大壓力。目前房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已得到有效遏制，但仍維持“高位僵持”。
18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。總體而言，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有所增加，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲及漲幅超過1%的城市有所下降。顯然調(diào)控政策對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到了明顯作用，但房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。
嚴(yán)厲調(diào)控促使成交量銳減
雖然房?jī)r(jià)并未發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)折性變化，但值得注意的是，隨著“限購令”在全國(guó)范圍內(nèi)的推開，內(nèi)地大中城市樓市成交量開始出現(xiàn)下降，其中一線城市的成交回落最為明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國(guó)商品房銷售面積8143萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)13.8%，但是同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)13.2%。
新增供給緊張和北京市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則成為影響過去兩個(gè)月北京樓市的關(guān)鍵。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2月北京住宅總成交量?jī)H為3436套，環(huán)比跌幅達(dá)到七成，僅高于2008年2月在國(guó)際金融危機(jī)及春節(jié)雙重影響下創(chuàng)造的歷史最低2873套。而即使相比2010年春節(jié)期間2月份的7353套，2009年春節(jié)期間的1月成交量7200套，也均下跌超過50%。
同時(shí)，上海、廣州、深圳等地樓市成交量也大幅縮水。
降價(jià)促銷“風(fēng)雨欲來”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然成交量大幅走低，但受益于資金尚可維持，開發(fā)商依舊在堅(jiān)持，形成了現(xiàn)在房?jī)r(jià)“高位僵持”的局面。但是3月以來，已經(jīng)有少量開發(fā)商對(duì)部分樓盤動(dòng)用了大幅降價(jià)的促銷手段。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各個(gè)樓盤的促銷力度與樓盤本身的條件，以及開發(fā)商的融資情況、土地儲(chǔ)備情況、市場(chǎng)心態(tài)密切相關(guān)，其中房?jī)r(jià)總體走向與開發(fā)商資金面情況關(guān)系最為密切。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%，增幅較去年同期下降53.2個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增幅，自去年1-2月增幅觸頂之后，一年內(nèi)連續(xù)回落，目前已低于十年來的均值。這表明，開發(fā)商資金面已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)為緊張，未來幾個(gè)月資金面還會(huì)進(jìn)一步趨緊，被迫進(jìn)行促銷的房企會(huì)越來越多。房企降價(jià)促銷已是“山雨欲來風(fēng)滿樓”。
據(jù)了解，隨著市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)向，進(jìn)入3月后，北京、上海等一線城市部分項(xiàng)目不少已經(jīng)開始悄然降價(jià)，新推樓盤普遍降低預(yù)期、低價(jià)上市。在售樓盤為了加快銷售速度，也開始以九折甚至低于九折的優(yōu)惠吸引購房者。
世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉說：“一般而言，新一輪的限購措施出臺(tái)后，樓市會(huì)陸續(xù)經(jīng)歷量跌價(jià)穩(wěn)、量平價(jià)跌、量升價(jià)漲三個(gè)階段。而量平價(jià)跌一般是在限購措施出臺(tái)3個(gè)月之后發(fā)生，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)高位僵持還將持續(xù)2個(gè)月左右，之后將開始有所松動(dòng)。”
但黎振偉認(rèn)為，未來價(jià)格的松動(dòng)將更多地表現(xiàn)在差異性降價(jià)上，各個(gè)樓盤的降價(jià)幅度取決于其所在的城市、樓盤位置、開發(fā)商心態(tài)、當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度。并且由于城市中心區(qū)土地供應(yīng)不足，一線城市中心區(qū)的降價(jià)空間較小。
