據(jù)京華時報 受“一房一價”、開發(fā)商融資受限資金鏈緊張、新盤集中上市銷售壓力加大、政策調(diào)控未見放松跡象等多重因素影響，北京新盤價格開始出現(xiàn)明顯回落，今年新入市項目開盤價低于擬售價就是一個佐證。

　　6月價差

　　拉大至21%

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應(yīng)項目為79個，提供的住宅套數(shù)合計為26328套，累計簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個項目中，開發(fā)商普遍選擇最終成交價低于擬售價。

　　2011上半年新開期房住宅項目的擬售均價和成交均價的差距呈現(xiàn)增長趨勢，3月份為15%，四五月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。6月份至今新建期房的成交均價大約為20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。目前近郊區(qū)的新開項目均價大約為18713元/平方米，而城區(qū)的新開項目均價為22303元/平方米，城區(qū)與郊區(qū)的價格分界線為1.9萬，與去年的2萬元相比下降了1000元，基本與去年年初水平相當(dāng)。

　　對于新入市項目成交價低于擬售價，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，受“一房一價”政策影響，開發(fā)商傾向于高價擬售，因此導(dǎo)致成交價和擬售價差距拉大。

　　3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。“一房一價”政策要求商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費(fèi)項目信息。

　　差距還將拉大

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，7月份，北京預(yù)計將有40個新項目開盤銷售。據(jù)了解，已經(jīng)有21個項目明確表示會在7月份開盤，如香江別墅Ⅱ、御翠·尚府、首創(chuàng)·瀾茵山、正源廣場等，其中12個項目是首次開盤的純新盤。其余老項目后期也集中開盤，包括香江別墅、強(qiáng)佑·清河新城、首開國風(fēng)上觀、中景·江山賦等前期熱銷的項目均計劃推出新盤。

　　北京中原不完全統(tǒng)計顯示：預(yù)計在下半年上市的項目目前已經(jīng)達(dá)到了110個左右，這些項目主要集中在近郊區(qū)。從數(shù)據(jù)看，房價下調(diào)也將首先從郊區(qū)開始蔓延。預(yù)計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內(nèi)庫存量很可能有明顯上漲。

　　“7月，北京將迎來樓市集中供應(yīng)的高峰。”高珊表示，開發(fā)企業(yè)推盤加速主要受到市場因素及銷售壓力的影響，“尤其是地產(chǎn)上市公司開發(fā)的項目。由于年中業(yè)績的要求，不得不加快推售力度。而對于一些資金相對緊張的公司來說，也不得不在項目推售上多做文章”。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，未來擬售價與成交價價格拉大還將更加明顯，目前來看市場依然處于量價調(diào)整的轉(zhuǎn)換過程中，而主要影響調(diào)控效果的將會是：通貨膨脹是否能夠被控制和二三線城市的樓市降溫。上市房企很可能在3季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使年報不會太差，部分之前業(yè)績不理想的企業(yè)可能率先開始降價求量。

　　部分項目相差達(dá)到1萬元/平方米

　　張月同時指出，在“一房一價”、開發(fā)商融資受限資金鏈緊張、新盤集中上市銷售壓力加大、政策調(diào)控未見放松跡象等多重因素影響之下，擬售價與開盤價差距不斷拉大，反映出開發(fā)商正在通過價格手段實(shí)現(xiàn)成交回暖。

　　位于通州的“紅杉溪谷嘉園”成為擬售價與成交價價格相差最大的樓盤，其擬售價與實(shí)際成交價相差達(dá)到1萬元/平方米。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年6月23日拿到預(yù)售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，目前只有兩套成交。值得注意的是，該項目擬售價格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是，目前成交的兩套房均價僅為21841/平方米，較擬售價格低了1萬/平方米。

　　對此，業(yè)內(nèi)專家分析稱，通州是擬售價與成交價反差最大的區(qū)域之一，郊區(qū)購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場投機(jī)行為已經(jīng)基本絕跡。而剛需中對價格敏感的部分購房者轉(zhuǎn)向房山等明顯價格更有優(yōu)勢的區(qū)域，受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購影響的燕郊等區(qū)域。

　　事實(shí)上，今年以來通州供應(yīng)的住宅項目合計為4個，提供住宅套數(shù)為2620套。而截至日前，簽約套數(shù)僅為481套，簽約率僅18.3%。通州的簽約率為全市各城區(qū)最低。

　　機(jī)構(gòu)集體唱空房價

　　隨著樓市持續(xù)低迷，成交價與擬售價差距不斷拉大，今年上半年還對今年房價存在分歧的國內(nèi)研究機(jī)構(gòu)，開始集體唱空下半年房價走勢。

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析，7月適銷型項目入市增多，多重壓力下，房價下行趨勢愈加明顯；鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，6月部分新房項目價格實(shí)降，北京二手房量價齊跌，預(yù)計下半年趨勢將深化；中原地產(chǎn)則認(rèn)為，降價促銷范圍會繼續(xù)擴(kuò)大。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析一手住宅市場供應(yīng)方面，積蓄的大量樓盤形成了較大的推盤壓力，同時開發(fā)商心態(tài)上逐漸傾向于較低定價快速走量的銷售策略，使得下半年各項目之間將面臨較大的降價促銷的競爭壓力，因此一手住宅價格將出現(xiàn)回落。但是，為規(guī)避直接降價帶來的風(fēng)險，房價大幅度下降的可能性不大。

　　胡景暉預(yù)計，隨著房源供應(yīng)持續(xù)增加，房價小幅回落，購房需求也將被激活，下半年的一手住宅市場成交量有望進(jìn)一步回升，價格或?qū)⒃谡�體穩(wěn)定的情況下出現(xiàn)區(qū)域性的小幅下跌。記者： 邢飛