據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞 在“國(guó)土部百人調(diào)研”尚未結(jié)束之際，國(guó)土部已經(jīng)發(fā)出調(diào)控土地市場(chǎng)的新招。
昨日（3月10日），國(guó)土部土地利用管理司下發(fā)通知稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后必須在一個(gè)月內(nèi)繳清50%的首付款。
通知還表示，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。但對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，可采用競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)瑥亩l(fā)揮抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的作用。業(yè)內(nèi)人士表示，競(jìng)價(jià)門(mén)檻的抬高將進(jìn)一步擠出資金實(shí)力不足的中小企業(yè)，使土地市場(chǎng)成為“大企業(yè)的游戲”。
繳保證金不低于20%
這份名為《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）的通知規(guī)定，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。
同時(shí)，“逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。”
華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，20%比例的競(jìng)買(mǎi)金就相當(dāng)于違約金了，與以往相比，該比例是比較高的。據(jù)了解，此前對(duì)競(jìng)買(mǎi)保證金比例并沒(méi)有明確規(guī)定，不少地方將其定為10%。
春節(jié)前夕，北京已有過(guò)類(lèi)似的處罰。2月1日，北京市國(guó)土局收回大龍地產(chǎn)以50.5億元拿下的“順義天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)地”，2億元的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，同時(shí)，大龍地產(chǎn)還被暫停在北京的拿地資格。該地塊曾創(chuàng)造北京總價(jià)和單價(jià)的“雙料地王”記錄，但并未按期繳納地價(jià)款，也未簽訂出讓合同。
《通知》還規(guī)定，“對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，將禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買(mǎi)。”
《通知》還要求，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。
陳云峰表示，國(guó)土部此舉是為了提高開(kāi)發(fā)商拿地的資金門(mén)檻，擠出非理性因素，通過(guò)技術(shù)手段降低地價(jià)，從而避免因地價(jià)上升引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為，與“首付款不得低于50%”的規(guī)定一樣，上述規(guī)定進(jìn)一步將資金實(shí)力不足的中小企業(yè)擠出土地市場(chǎng)，并使之成為“大企業(yè)的游戲”。
但他表示，過(guò)于抬高競(jìng)價(jià)門(mén)檻未必是好事。據(jù)了解，由于參與競(jìng)買(mǎi)的人數(shù)不足，北京“中服地塊”的競(jìng)價(jià)時(shí)間已經(jīng)從2010年3月8日延長(zhǎng)至3月25日。此前，其苛刻的競(jìng)買(mǎi)條件一直被人詬病。
商品房用地可參考限價(jià)房出讓
盡管因“價(jià)高者得”的原則而頗受爭(zhēng)議，《通知》仍再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。鄒曉云認(rèn)為，在現(xiàn)階段，招拍掛作為土地出讓的基本制度將不會(huì)改變。
今年的“兩會(huì)”上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪時(shí)表示，“招拍掛最大的好處就是防止暗箱操作，以及由此導(dǎo)致的腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。”
他同時(shí)表示，土地招拍掛制度還要不斷完善，按照“國(guó)11條”的思路，不一定完全是“價(jià)高者得”。他還透露，國(guó)土部正在和有些地方政府做一些探索，以采取更多的評(píng)價(jià)方式。
這種探索在《通知》中得到了一定程度的體現(xiàn)。《通知》規(guī)定，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，商品房用地出讓可按照政府確定的限價(jià)房項(xiàng)目采用競(jìng)地價(jià)辦法招拍掛出讓。
《通知》還明確，要按照提高土地開(kāi)發(fā)利用效率的原則，探索綜合評(píng)標(biāo)的具體方法。在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地價(jià)款交付、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開(kāi)發(fā)利用的因素作為評(píng)標(biāo)條件。
據(jù)了解，在限價(jià)房用地的出讓中，多采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的方式。鄒曉云表示，按照上述規(guī)定，如果僅僅對(duì)地價(jià)進(jìn)行限制，將很難達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。
他建議，地方政府可以在土地出讓時(shí)，對(duì)地塊上物業(yè)的類(lèi)型、建筑面積、容積率、規(guī)劃等進(jìn)行限定。這樣可以使開(kāi)發(fā)商在競(jìng)買(mǎi)時(shí)對(duì)成本有所考量，從而抑制地價(jià)，同時(shí)也可以避免拿地后修改規(guī)劃的現(xiàn)象。
《通知》還要求，從2010年4月1日起，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)要將企業(yè)閑置土地的情況，及時(shí)通報(bào)同級(jí)金融監(jiān)管部門(mén)。
