在房地產(chǎn)調(diào)控新政下，各地相繼出臺政策跟進(jìn)。
1月23日，廣西住建廳黨組書記宋繼東在其工作報(bào)告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。
一石激起千層浪，多年來備受詬病的商品房預(yù)售制度開始再度受到關(guān)注。按照慣例，政策在變動之際往往先以試點(diǎn)的形式出現(xiàn)。那么，“南寧試點(diǎn)”是不是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部繼去年12月建設(shè)系統(tǒng)年會后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)備展開的另一個大動作呢？
1月27日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電住建部辦公廳和住房改革與發(fā)展司求證，得到的答案是“不清楚”。但房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人在電話中卻相當(dāng)直接地告訴記者：“取消商品房預(yù)售制度是瞎說，根本沒有那么回事。”
與住建部的否認(rèn)呼應(yīng)的是，1月27日南寧市市長黃方方就該問題公開表示：廣西住建廳只是希望將南寧市作為試點(diǎn)，而南寧市全面取消商品房預(yù)售制度為時(shí)尚早。
取消商品房預(yù)售制度的阻力在哪里？
地方對房地產(chǎn)的依賴可能是取消該制度的最大障礙所在。“如果過早全面取消預(yù)售房，可能會打擊房地產(chǎn)商的投資熱度。”由南寧市市長黃方方這個表態(tài)就可窺見一斑。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國賣地進(jìn)賬1.5萬億，約占全年GDP4.4%，約占全國財(cái)政收入6.8萬億的22%。以北京、上海和杭州三個城市為例，北京市地方財(cái)政收入完成2026.8億元，而土地出讓金為928億元，占到45.8%；上海市地方財(cái)政收入為2540.3億元，而土地出讓金為1043億，占到41%。杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市，杭州以1200億元排名第一。
“可見地方政府對土地財(cái)政依賴有多大。取消預(yù)售制度意味著部分房地產(chǎn)投資會退出，這意味著財(cái)政收入的減少。”中體奧林匹克市場營銷部經(jīng)理周海山認(rèn)為。
政府不愿意，開發(fā)商更不愿意。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，在全國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中，購房者預(yù)交的定金和預(yù)收款達(dá)15914億元，同比增長63%，占開發(fā)商資金的26%左右。
其中1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款8994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業(yè)自籌資金15909億元，增長18.3%；其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13347億元，增長66.5%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。
可以發(fā)現(xiàn)的是：定金和預(yù)收款項(xiàng)幾乎與企業(yè)自籌資金相當(dāng)。“也就是說開發(fā)商是通過自籌資金和預(yù)收資金構(gòu)筑了房地產(chǎn)開發(fā)的最低資本金。”一家不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理告訴本報(bào)記者。
去年5月27日，國務(wù)院為了提振樓市調(diào)整了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這位總經(jīng)理表示：“這意味著部分中小企業(yè)資本金比例只有10%左右，10%之外除了通過預(yù)售取得資金外，其他的主要依靠銀行。”
而在樓市政策收緊的情況下，取消商品房預(yù)售制度就意味著很多開發(fā)商或破產(chǎn)或退出房地產(chǎn)開發(fā)。
由此看來，住建部對于“南寧試點(diǎn)”的表態(tài)可謂謹(jǐn)慎，是否意味著取消預(yù)售制度又是一次一廂情愿？或許不是，預(yù)售制度的弊端已經(jīng)到了非改不可的地步。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)1月28日接受記者采訪時(shí)表示：“房改到今天已十多年了，預(yù)售制度退出應(yīng)該提到議事日程上來。”
1995年，我國制定實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動乃至對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動功不可沒。住建部政策研究中心副主任王玨林就表示：預(yù)售制度的確為房地產(chǎn)融資、資金周轉(zhuǎn)提供了條件，推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
但預(yù)售制度存在的弊端讓房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜。許多房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和行政規(guī)章，在征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售宣傳、物業(yè)管理方面存在諸多弊端，開發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者及銀行。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受記者采訪時(shí)指出：“從最根本上說，預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，只是讓消費(fèi)者及銀行來承擔(dān)，具有先天的嚴(yán)重缺陷。”
“幾乎什么人都可來做房地產(chǎn)開發(fā)，如此粗放型的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著負(fù)面作用。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝表示。
仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，本次“南寧試點(diǎn)”出臺的背景除了房地產(chǎn)過熱房價(jià)過高外，還有一個重要的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)下還未完全復(fù)蘇，房地產(chǎn)的過快發(fā)展已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱憂。
由此聯(lián)系到住建部去年密召200名市長把脈房地產(chǎn)，取消商品房預(yù)售制度似乎并非子虛烏有。廣西住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，取消商品房預(yù)售制度可以看做是一個方向，會有一個過渡，如推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。但具體的政策措施還在制定當(dāng)中。“總的來說，取消預(yù)售房制度應(yīng)該是我們國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個總的方向，這是市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展所決定的。”黃方方此前公開表示。
不過，由下而上傳遞出來的信息已經(jīng)清晰地表明，取消商品房預(yù)售制度或?qū)⒎峙畏蛛A段啟動，其中或有阻力和困難，但終將成為房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。“部分地區(qū)已經(jīng)完全具備條件。”陳國強(qiáng)認(rèn)為。
