據(jù)南方網(wǎng) 隨著行業(yè)周期特征的顯露，銀行和地產(chǎn)的市場博弈，引發(fā)了每年“前松后緊”的房貸變化規(guī)律。

    11月3日，廣州泛華金融服務(wù)集團(tuán)客服人員在接受記者業(yè)務(wù)咨詢時(shí)稱，目前，所有合作銀行都取消了二套房利率優(yōu)惠，且上浮10%；此外，年初一律的“利率七折”，現(xiàn)在亦只有首次置業(yè)者可以享受。

    該人士表示，實(shí)際上，從8月中旬開始，即有銀行開始收緊利率優(yōu)惠政策，延伸至今，所有銀行已加入“嚴(yán)格執(zhí)行二套房”的陣營。

    雖然二套房政策并不是新規(guī)，不過，深圳一證券分析師稱，從監(jiān)管部門一直重申要嚴(yán)格執(zhí)行的表現(xiàn)來看，不少銀行執(zhí)行并不到位，尤其在年初。由于房貸在銀行的比重不低，利率優(yōu)惠和首付的比例對(duì)于銀行盈利的影響顯而易見，因此，銀行現(xiàn)在是“只做不說”。

    此外，在下半年發(fā)力信貸的外資銀行亦逐步加入陣營。據(jù)媒體報(bào)道，東亞銀行和花旗銀行的二套房貸利率已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，但匯豐銀行和渣打銀行的二套房貸利率最低仍執(zhí)行7.1折優(yōu)惠。

    政策紅線未變

    前述金融中介公司人員亦稱，自2007年開始，銀行對(duì)個(gè)人房貸的態(tài)度均是年初非常松，而年底非常緊。此次利率優(yōu)惠調(diào)整的時(shí)間，恐怕會(huì)延續(xù)至明年初方有轉(zhuǎn)機(jī)。

    自年初以來，在市場競爭的驅(qū)動(dòng)下，二套房政策紅線被商業(yè)銀行突破，雖有政策，但執(zhí)行尺度寬松。

    在6月22日，銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，再次強(qiáng)調(diào)二套房首付四成、利率上浮10%的政策底線。而后在各種監(jiān)管會(huì)議和場合，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦多次重申個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)和二套房政策標(biāo)準(zhǔn)，近日，在2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)（電視電話）會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并表監(jiān)管。

    此外，上半年銀行放貸過猛，本身額度用盡可能其在下半年顯得“無心戀戰(zhàn)”。

    業(yè)內(nèi)人士透露，截至今年8月底，個(gè)人消費(fèi)貸款增量已達(dá)到1.04萬億元，而去年同期的增量僅為3200億元。而個(gè)人購房貸款又約占個(gè)人消費(fèi)貸款的80%，意味著今年前8個(gè)月的個(gè)人購房貸款增加近8000億元。

這大大超過了銀行的預(yù)期。前述股份制銀行個(gè)貸人士稱，今年初，各行對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的判斷都是不樂觀的，所以，下任務(wù)時(shí)也很謹(jǐn)慎，增量規(guī)模比較小，可能只有往年平均增量的1/3或1/2。

    然而，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇超乎市場預(yù)期。所以，一些銀行在年中還增加了個(gè)貸的任務(wù)指標(biāo)。但有些銀行并沒有調(diào)整計(jì)劃。所以，“在9、10月份就完成任務(wù)了，往年是不可能的想象的，因?yàn)榻鹁陪y十是大頭，要10月份做完才知道。”前述股份制銀行個(gè)貸人士直言。

    他進(jìn)一步指出，今年房貸增量較大，跟鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策支持、樓市復(fù)蘇相關(guān)，總體而言，增長還是比較理性的。

    截至8月底，個(gè)人消費(fèi)貸款余額為4.8萬億，而對(duì)公貸款一年的增量就超過了個(gè)貸的存量。所以，“中國的消費(fèi)信貸的發(fā)展相對(duì)滯后，信貸投放占比不到10%，中國消費(fèi)者負(fù)債消費(fèi)跟國外不能比。”上述股份制銀行個(gè)貸人士稱。

    前述深圳證券分析師表示，第三季，大多數(shù)銀行尤其是股份行的存貸比已經(jīng)接近75%的高位，雖然在不斷剔除票據(jù)的比例來增加額度，但是放貸能力還是受到限制，更重要的是，不少銀行已經(jīng)開始將注意力轉(zhuǎn)向吸存和為明年儲(chǔ)存客戶。

    此外，從銀行的角度看，今年是利差最窄的時(shí)期，從前三季的盈利來看，以量補(bǔ)價(jià)顯然并不見效，由此，大多數(shù)銀行沒有在年底沖刺的動(dòng)力，而對(duì)于儲(chǔ)存客戶至明年反而更加有興趣。

房貸政策后續(xù)猜想

雖然從操作層面不斷傳來二套房政策收緊的信息，但銀行管理層面，卻一直否認(rèn)政策執(zhí)行的變化。

11月3日，一家股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出，并沒有收到二套房貸款利率上浮的通知，總行也沒有下達(dá)過類似的文件。

他指出，該行還是可以做到利率下浮；“如果二套房的首付達(dá)到4成，下浮15%、20%，甚至25%都可以”；但有的行已采取基準(zhǔn)利率，或上浮10%。

他認(rèn)為，上調(diào)二套房貸利率應(yīng)該是分支行的做法，是處于市場末端的經(jīng)營機(jī)構(gòu)自己的選擇。“原因比較相同，很多銀行的個(gè)貸完成情況不錯(cuò)。末端的經(jīng)營機(jī)構(gòu)在完成個(gè)貸任務(wù)后，不想做得太多，而7折優(yōu)惠利率，的確也不賺錢；此時(shí)如果要做個(gè)貸業(yè)務(wù)，就抬高利率。包括有些二手房的返點(diǎn)，現(xiàn)在也不返了”。

11月3日，中行相關(guān)負(fù)責(zé)人亦否認(rèn)了房貸政策變緊的說法。該人士稱，從數(shù)量上來看，個(gè)貸的增幅從年初以來一直較為平穩(wěn)，不過，由于滯后因素，第三季的成交可能要到第四季方可顯現(xiàn)。不過，9月初，信貸增幅冠軍的中行廣東省分行甚至傳出暫停房貸和車貸的消息。

同日，深發(fā)展個(gè)貸部相關(guān)人士亦稱，總行并未限制個(gè)貸的拓展，在額度方面，雖然目前任務(wù)已經(jīng)完成，但由于對(duì)明年的政策走向難以把握，因此，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的客戶并未拒絕。

不過，雖然銀行開始提高房貸門檻，但對(duì)于房貸政策的猜想?yún)s引發(fā)對(duì)地產(chǎn)銷售的反向影響。

業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)際上，在國務(wù)院131號(hào)文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》)之前，監(jiān)管部門對(duì)二套房的首付成數(shù)和利率都有規(guī)定，即首付4成和利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，且隨著套數(shù)增加，利率要大幅提升。

國務(wù)院131號(hào)文件出臺(tái)后，“為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，提出改善型，這就模糊了二套房的要求，因?yàn)橘I第二套都有改善的成分；結(jié)合商業(yè)銀行自身的資金等情況，自主定價(jià)，等于把1.1倍的利率要求又模糊了。”前述業(yè)內(nèi)人士稱。

值得注意的是，國務(wù)院131號(hào)文件中提出“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)”的政策（包括信貸支持和稅收減免兩方面）暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

深圳某大型金融服務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)人士表示，銀行對(duì)于七折優(yōu)惠等政策實(shí)際是需要看監(jiān)管部門的態(tài)度。地產(chǎn)界和部分持幣觀望的購房者，甚至預(yù)計(jì)明年初七折優(yōu)惠等政策將會(huì)調(diào)整。

該負(fù)責(zé)人續(xù)稱，與利率浮動(dòng)不同，利率打折和營業(yè)稅等政策不是一年一調(diào)，因此，才會(huì)造成近幾個(gè)月份開始的搶搭末班車集中成交的情況。

銀行對(duì)二手房貸的競爭，會(huì)否引發(fā)違規(guī)和虛假交易，并導(dǎo)致違約客戶數(shù)量增加，上述股份制銀行人士稱，今年違約情況較為平穩(wěn)，而去年此時(shí)客戶違約數(shù)比較高。

業(yè)內(nèi)人士稱，往年的情況是，年底的違約客戶數(shù)量較低，這主要因?yàn)槌瞿陥?bào)的因素。到第二年一季度后逐步增加，5月份是一個(gè)高點(diǎn)，6月份半年報(bào)出來，違約客戶數(shù)會(huì)下降；而7、8月份又會(huì)漲，9月份達(dá)到一個(gè)高峰。

但違約客戶增加，與過度競爭的關(guān)聯(lián)性不大。“我們的業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險(xiǎn)政策都沒有為了市場而改變，審貸也是分離的，審查人員和營銷人員是獨(dú)立的，兩條線管理。”前述股份制銀行人士稱。